Amb el ritme de compravenda d'habitatge que porta Espanya, tancarà l'any 2025 per sobre de 700.000 transaccions realitzades, una xifra que no es veia des del moment previ a l'esclat de la bombolla immobiliària, el 2007. Això, però, no vol dir que estiguem davant d'una altra bombolla, perquè la situació dels crèdits a les famílies no és comparable i a més la construcció no té el pes que tenia llavors. Però hi ha algunes situacions que s'hi assemblen i una altra possible bombolla, la de l'Intel·ligència Artificial, podria tenir conseqüències molt dures pels hipotecats i, al mateix temps, fer baixar els preus.

L'any 2007, es va tancar amb 775.300 compravendes d'habitatge i aquest any s'espera que rondi els 710.000, xifra que suposarà un augment de l'11% respecte al passat 2024. Al setembre, l'acumulat és de 533.794 operacions. En aquests anys 17 anys, el màxim de compravendes van ser els 650.000 de l'any 2022 i el mínim va tenir lloc l'any 2013, amb 312.000. Pel que fa a l'obra nova, des del 2015 va caure per sota dels 100.000 anuals amb un mínim de 75.000 el 2016 i un màxim de 116.458 en línia amb la recuperació dels últims anys.

El preu actual, també en rècords, és de 1.877 euros per metre quadrat de mitjana a Espanya, o sigui uns 187.700 euros per un habitatge de 100 metres quadrats que es dispara al triple, 4.459 euros per metre quadrat a Barcelona, una de les ciutats més cares. 

El percentatge d'obra nova creix, com ja ho va fer l'any passat, i pot superar el 20% sobre el total, però l'any 2007 gairebé arriba a la meitat, amb 326.382 sobre un total de 775.300 transaccions. Pel que fa a l'habitatge protegit, s'aproparà als 50.000 comprats, menys del 10%, encara lluny dels 67.000 de 2007 i xifra similar a la dels darrers cinc anys. 

A Catalunya, la barrera que es pot superar és la dels 110.000, amb una mitjana que camina cap als 112.000 que superaran per primer cop els 111.000 de l'any 2007. Fins al setembre, s'acumulaven Ara bé, el 2022 també va ser un any excepcional en superar-se els 100.000 habitatges venuts. Pel que fa a l'habitatge nou, arribarà també al 20% amb uns 20.000 habitatges segons el ritme actual. 

El furor per la compra d'habitatge té diversos motius. "Estem en un cicle de tipus d'interès baixos i hi ha una demanda que vol evitar els preus elevats", expressa Ferran Font, director d'estudis i portaveu de Fotocasa. "Hi ha una espècie de FOMO (Fear of Missing Out, por de perdre's alguna cosa) per comprar ara perquè en un futur no es podrà. Aquest comportament s'assembla al que hi havia just abans de la crisi", assenyala l'economista expert en habitatge José García Montalvo. Un altre fet que s'assembla, "que només hi ha una diferència del 6% entre els preus oferts i els preus finals, molt poca negociació, quan a anys com el 2012-2013 s'apropava al 16%", apunta. 

Entre les diferències amb la bombolla, Montalvo destaca algunes xifres crucials. "Abans, es construïen 600.000 habitatges i es creaven entre 300.000 llars, ara és a l'inrevés, es construeixen 100.000 i es creen 250.000", apunta.  "Es construeix molt menys del que el mercat necessita", apuntala Font, i recupera la xifra del Banc Central, que va estimar que falten 700.000 habitatges per cobrir la demanda acumulada en els darrers anys. 

A més, just abans de la bombolla, "el crèdit era un 66% del PIB i ara és un 32%, mentre que el d'activitats immobiliàries era un 40% i ara és del 7%", diu Montalvo. Per tant, assenyala, "si hi hagués una crisi econòmica, les conseqüències no serien tan catastròfiques, perquè hi ha menys pes del préstec". "No hi hauria tant de desnonament. I a més, les entitats financeres han donat crèdit de manera molt més prudent", afegeix. 

Els preus continuaran pujant, però menys

A curt termini, els preus continuaran pujant per la tensió del mercat, i "les solucions a curt termini són complicades", apunta Font. "Hi ha un consens de construir habitatge públic, però a curt termini no té impacte", agrega. I apunta que, amb les seves dades, la previsió de pujada dels lloguers és del 10,3% enguany i un 6,8% l'any vinent, de nou molt per sobre de la inflació que no arriba al 3%. Amb uns tipus d'interès estables i un euríbor que també acumula baixades, la perspectiva és que el mercat de compravenda es mantingui actiu. 

Montalvo sí que creu que els preus de compravenda poden començar a estancar-se, però difícilment a caure perquè "la inèrcia és molt forta". "El creixement de preus sense molt més crèdit no es pot mantenir. I bancs com Bankinter o Sabadell ja han dit que no entraran en una guerra bruta de preus. No es preveuen baixades de tipus, al contrari, els bancs els estan pujant i no volen suïcidar-se", diu. "El Fomo ha d'acabar", completa. 

Per a Montalvo, el problema de preus només té una solució dràstica i no és precisament positiva. "La millor forma que baixin els preus és una crisi econòmica. No sembla que  l'hagi de desencadenar, però si la bombolla de la Intel·ligència Artificial esclata i afecta el mercat de treball, hi haurà menys demanda i baixaran els preus", afegeix. 

Tant Montalvo com Font comparteixen preocupació pel marc regulador, després de l'aprovació d'una llei d'habitatge que posa certs límits als propietaris davant llogaters i col·lectius vulnerables. Montalvo dona "per perduda" la batalla de la regulació, a la qual s'han oposat tant el sector immobiliari com ell, que dirigeix la càtedra Tecnocasa de la Universitat Pompeu Fabra. A l'altra cara de la moneda, els sindicats de llogaters el que demanen és més regulació, ja que els propietaris aprofiten forats com el lloguer de temporada o per habitacions per evitar la regulació. També contrasta amb la preocupació dels experts i del sector local l'entusiasme mostrat pel sector immobiliari en Espanya com a destí d'inversions durant la darrera fira The District. 

Mentrestant, a la vegada que avança la regulació dels pisos de temporada i per habitacions, ho fa una altra opció: la de limitar la compravenda d'habitatges especulatius, és a dir, que s'adquireixen per fer negoci i no per residir-hi. El Govern va començar aquest dimecres el grup de treball per avançar en aquesta qüestió i el president del govern espanyol, Pedro Sánchez, també ha obert la porta a aquesta opció. Montalvo qüestiona que sigui legal d'acord amb la Constitució, perquè "per protegir un principi rector, que és el d'habitatge, es vulnera un principi fonamental, que és el de la propietat privada".