La problemática del aumento sostenido del precio del alquiler existe desde hace años y en la mayoría de países europeos. En Catalunya, y en especial en el área metropolitana de Barcelona, en los últimos tiempos se ha prestado más atención a esta cuestión porque el alquiler se ha convertido en una opción socialmente más demandada, sobre todo a partir de la crisis económica y financiera del 2008.

Los precios del alquiler han aumentado un 36% por término medio en toda Catalunya desde el 2014. Pero es al mismo tiempo cierto que si ampliamos la lupa y miramos la evolución del precio desde el 2008 constataremos que en Catalunya los precios medios de hoy son muy parecidos a los que había antes de la crisis. El problema de fondo, pues, no se puede circunscribir sólo al mercado de alquiler y no se puede entender si no tenemos en cuenta otros dos aspectos: por una parte, tenemos un grave problema en la oferta cuantitativa de vivienda de alquiler y, por otra, nuestra economía todavía presenta una alta tasa de desempleo juvenil y unos salarios demasiado bajos, que provocan que el esfuerzo familiar por pagar el alquiler sea en muchos casos superior al 30% de los ingresos.

Desde el Departament de Territori hemos compartido la necesidad de regular los alquileres, fijando referencias y topes para evitar incrementos desproporcionados o movimientos especulativos que tengan la finalidad de alterar al alza la evolución normal del mercado. Este era el espíritu del Decreto Ley 9/2019, que desgraciadamente no fue convalidado en el Parlament. Si se hubiera aprobado, ahora ya haría más de un año que estaríamos aplicando estas medidas, siempre que el gobierno del Estado no hubiera llevado la norma al Constitucional.

Ahora bien, hay que decir con el mismo énfasis que esta necesaria regulación no puede provocar efectos indirectos que, lejos de solucionar el problema, puedan agravarlo. El primero de estos efectos indirectos a evitar es que no podemos permitir que la regulación implique una pérdida de ingresos de los pequeños propietarios con economías familiares modestas que puedan tener una vivienda de alquiler que les sirve para complementar sueldos, o pensiones bajas o medias, o para pagarse una residencia. Este no es un tema menor: en Catalunya, la mayoría de las viviendas de alquiler son de pequeños propietarios, algunos de ellos en situación de vulnerabilidad, y se podría dar la paradoja que con esta ley, se vieran obligados a rebajar el precio del alquiler incluso a personas y familias que ingresan más que ellos.

El segundo efecto a combatir es que la regulación detenga la rehabilitación y la realización de obras de mejora en las viviendas de alquiler. Obviamente, si la norma hace que un propietario cobre el mismo alquiler por una vivienda rehabilitada que por una vivienda sin rehabilitar, es probable que no la rehabilite. Desde el Departament de Territori estamos a favor de incentivar estas obras: nos jugamos la seguridad en las instalaciones, aspectos de eficiencia energética ligados a la Agenda verde y sobre todo, el bienestar de los inquilinos en un parque que requiere, justamente, de actuaciones de puesta al día importantes.

Y, finalmente, el tercer efecto a evitar es que la regulación signifique una reducción de la oferta de viviendas de alquiler y, consecuentemente, un retroceso del mercado de alquiler. Efectivamente, una regulación incorrecta podría provocar este efecto, que sin duda empeoraría el acceso a la vivienda de alquiler, especialmente de los jóvenes, que siempre son el colectivo con trabajos más precarios e inestables. Imaginamos que los pequeños propietarios, como consecuencia de la regulación, no encuentran seguridad ni rentabilidad en el alquiler y deciden vender las viviendas que hoy alquilan: eso provocaría una reducción de la oferta, y ahora no nos podemos permitir una crisis de disponibilidad de viviendas de alquiler en Catalunya. Y menos como consecuencia de una regulación mal orientada.

Por eso somos muchos los que defendemos que la regulación de los precios del alquiler no se tiene que hacer sin considerar que hay realidades diametralmente diferentes en un mercado donde el protagonista es el pequeño propietario y donde los verdaderos problemas son la escasa oferta de vivienda de alquiler, el estructural déficit en los ingresos familiares y la enquistada precariedad laboral de quien demanda vivienda de alquiler porque no puede acceder a la de compra. Por lo tanto, hay que considerar la necesidad de tener una regulación de los precios de alquiler que proteja el pequeño propietario, eximiéndolo de la limitación cuando tenga ingresos bajos, ya que es la garantía de una oferta creciente de vivienda de alquiler.

Por eso en su momento se aprobó el Decreto Ley 9/2019, finalmente no convalidado, que consideraba esta realidad poliédrica del alquiler. Ahora el Parlamento tiene una nueva propuesta, que tiene que debatir y votar. Junts per Catalunya ha presentado enmiendas para solucionar los déficits expuestos anteriormente, que esperemos poder transaccionar. Sin embargo, más allá de cómo acabe este texto, tanto en la votación del propio Parlament como ante un eventual recurso al Constitucional por parte del Gobierno, muchos defendemos un diálogo intenso y transversal que implique a inquilinos pero también a los propietarios, para propiciar medidas efectivas sobre cómo podemos hacer más asequible la vivienda de alquiler.

Hay que potenciar el incremento del parque de alquiler protegido de nueva construcción en suelos municipales hoy paralizados, o la adquisición de viviendas provenientes de ejecuciones hipotecarias por parte de administraciones y entidades, para destinarlos a alquiler social 

Y sin olvidar que, cuando abordamos el problema del precio del alquiler, tenemos que tener en cuenta que hacen falta políticas activas que actúen sobre el problema de la precariedad laboral y de los salarios, que hay que potenciar el incremento del parque de alquiler protegido de nueva construcción en suelos municipales hoy paralizados, o la adquisición de viviendas provenientes de ejecuciones hipotecarias por parte de administraciones y entidades, para destinarlos a alquiler social y para atender urgencias, así como acompañar todo eso con medidas fiscales, por ejemplo en el IBI, que estimulen que haya alquileres por debajo de los precios de referencia.

Damià Calvet
​Conseller de Territori i Sostenibilitat