Hace más de una década larga que la crisis de la vivienda está en la agenda pública. Ha sido el centro de atención de todo tipo de gobiernos de signo diverso, de planes estatales, de leyes autonómicas y de decretos de urgencia. El problema no solo persiste: se ha agravado de manera evidente. Y Catalunya es el ejemplo más documentado y, paradójicamente, el que ha generado más producción legislativa sin resolver las causas de fondo. Las políticas de vivienda han actuado durante décadas sobre los efectos. Muy pocas iniciativas han intentado alterar las condiciones estructurales que reproducen el problema. El resultado es la política de la cronificación: aquella que ofrece respuestas parciales a las urgencias del presente pero renuncia a transformar las condiciones que hacen que el problema reaparezca una y otra vez. El error recurrente es confundir causas estructurales —insuficiencia de oferta, disponibilidad de suelo, rigidez administrativa— con causas coyunturales —tipos de interés, inflación, turismo—. Cuando se confunden ambos planes, las políticas actúan sobre los síntomas mientras las causas profundas permanecen intactas. El Banco de España ha estimado un déficit acumulado de entre 400.000 y 450.000 viviendas, concentrado en las grandes áreas metropolitanas. El diagnóstico es compartido, pero las políticas continúan sin actuar sobre sus causas.
Mientras los países europeos más avanzados han conseguido un incremento real del poder adquisitivo alrededor del 25 % por encima de la inflación en tres décadas —Francia y Alemania entre el 34 % y el 36 %, según la OCDE—, en España salarios nominales e inflación se han anulado prácticamente entre sí. Los precios han subido un 86 % desde 1996, mientras que los salarios brutos lo han hecho un 52 %. Es una generación que se ha empobrecido con un poder de compra que se ha reducido. Paralelamente, la demanda de vivienda se ha disparado: cerca de 700.000 compraventas en los doce meses hasta junio de 2025. Los precios crecieron un 9,6 % interanual el tercer trimestre de 2025, hasta los 2.775 euros el metro cuadrado en Catalunya. Capacidad adquisitiva estancada, demanda en máximos y oferta insuficiente. En este contexto, cualquier política que no actúe sobre la oferta es, en el mejor de los casos, un parche. Según la Memoria Económica de Catalunya 2025, entre 2021 y 2025 se crearon más de 200.000 nuevos hogares, pero solo se terminaron 60.000 viviendas. El déficit acumulado, por lo tanto, es de 140.000 unidades, de las cuales 90.000 están en la demarcación de Barcelona. El Colegio de Arquitectos alerta de que harían falta 10.000 viviendas adicionales cada año.
La política de la cronificación ofrece respuestas parciales a las urgencias del presente, pero renuncia a transformar las condiciones que hacen que el problema reaparezca una y otra vez. El error recurrente es confundir causas estructurales con causas coyunturales
El ciclo regulatorio, bastante caótico y poco riguroso, lo ha agravado: la Ley 11/2020, parcialmente anulada por el TC por invasión de competencias; el DL 37/2020, declarado nulo; el DL 6/2024, rechazado en el Parlament de Catalunya un mes después de aprobarse… Seis leyes y una decena de decretos en quince años sin resolver el problema. La paradoja es ilustrativa: en el primer trimestre de aplicación de la Ley 12/2023, los alquileres bajaron un 5 %, pero la oferta se desplomó un 17 %, según el Incasòl. Reducir la oferta en un mercado con déficit estructural perjudica precisamente a los más vulnerables. Quince años de normas impugnadas, anuladas y sustituidas han tenido un coste que va más allá de lo jurídico: han erosionado la credibilidad de la administración catalana como regulador. Ningún marco normativo ha demostrado suficiente estabilidad para fundamentar decisiones de inversión a largo plazo. La respuesta racional del capital es desplazarse hacia entornos más previsibles y seguros. No es ideología: es cálculo de riesgo. Y el resultado es menos oferta, menos rehabilitación y menos vivienda disponible para todos.
La ironía más reveladora la contiene el Plan 50.000. La Administración que construyó su discurso contra los "fondos buitre" necesita hoy exactamente este capital para ejecutar su política estrella. Sin la capacidad de los grandes operadores privados, el Plan 50.000 no tiene base de ejecución. Los "fondos buitre" se han convertido, por necesidad política, en socio estratégico. El discurso ha cambiado; las necesidades estructurales, no. Revertirlo requiere estabilidad normativa y garantías de que las reglas del juego no cambiarán al ritmo de los ciclos electorales. Es una tarea a largo plazo. Mientras no se produzca, cada anuncio de nuevas viviendas públicas será recibido con escepticismo. La vía estructuralmente eficaz es conocida: agilización de licencias, disponibilidad de suelo finalista, seguridad jurídica para promotores y propietarios o revisión de las cargas urbanísticas que hacen inviables las nuevas promociones. Medidas que podrían tener mayoría parlamentaria hoy mismo, si se quiere.
Som Habitatge defiende tres premisas: que la seguridad jurídica de los propietarios es condición necesaria para mantener la oferta de alquiler; que las medidas que penalizan la producción residencial deben ser revisadas con criterios de eficacia y no de oportunidad política; y que la colaboración entre sector público y pequeño propietario —vertebrador real del mercado de alquiler— es la única vía sostenible para incrementar la oferta en el plazo que la situación exige. Administrar la cronificación parece necesario en un debate excesivamente electoralista. Transformar las causas que la producen es políticamente difícil, pero institucionalmente necesario. La diferencia no es ideológica. Es empírica: una funciona y la otra, como demuestran quince años de datos catalanes, no.