Barcelona, año 1425. Hace 601 años. El agotamiento del modelo político y económico feudal —tocado de muerte desde la Peste Negra (1348-1351)— impulsaría una crisis general —de alcance continental y de gran magnitud— que, en nuestro país, se pondría de manifiesto con el estallido de las dos primeras revoluciones de la historia moderna catalana y europea: la Biga y la Busca, en la capital, y la Remensa, en la Catalunya vella. La crisis de 1425, que se proyectaría a lo largo de todo el siglo XV, tensionaría el mercado inmobiliario de Barcelona y provocaría numerosos desahucios de personas que la recesión había arrastrado a la insolvencia. ¿Qué pasaba en la Barcelona de 1425 —el umbral de las revoluciones catalanas que enterrarían la Edad Media— cuando alguien no podía pagar el alquiler?
¿Cómo era el paisaje inmobiliario en la Barcelona de 1425?
En un anterior reportaje —titulado "Cómo era y cuánto costaba la vivienda popular en la Barcelona medieval"— explicábamos que, en la Barcelona del XIV, las oligarquías urbanas eran, mayoritariamente, propietarias de sus viviendas. Pero que, en cambio, las clases populares vivían, casi por completo, en régimen de alquiler. En la Barcelona bajomedieval, los grandes tenedores eran la Iglesia (propietaria de manzanas enteras de edificios en los barrios humildes) y, en menor medida, la Corona y el Consell de Cent (los poderes real y municipal), la nobleza feudal absentista de sus dominios y radicada en la ciudad, y la élite de la clase mercantil (los mercaderes más ricos de la Ribera). Este sería, en la capital, el paisaje inmobiliario dominante durante los siglos XIV y XV.
¿El mercado de alquiler de la Barcelona de 1425 era caro o barato?
En esta misma pieza explicábamos que, en la Barcelona del siglo XIV, la renta que pagaban las clases populares podía representar más del 50 % de sus ingresos. Y que este porcentaje era más alto, todavía, en los maestros gremiales, por arrendar los bajos —destinados al obrador— y el primer piso —destinado a la vivienda. En otros casos, como podría ser el alquiler de un piso o el subarrendamiento de una habitación, explicábamos que la proporción entre ingresos y renta también era muy onerosa (entre un 33 % y un 50 % de los ingresos). Y decíamos que el negocio inmobiliario era especialmente rentable en épocas de crisis. En 1425, cuando estalla la crisis general, este era el paisaje inmobiliario dominante en la capital.
¿Había muchos insolventes en la Barcelona de 1425?
La respuesta a la pregunta del enunciado es sí. La Baja Edad Media (siglos XI a XV) es considerada la época de la recuperación de las ciudades y del comercio. Pero en aquel escenario, marcado, a la vez, por el vigoroso crecimiento demográfico y por la extrema debilidad del sistema económico, las crisis se manifestaban con una fuerza devastadora. Y la insolvencia —provocada, directamente, por los efectos de estas crisis— era un fenómeno muy frecuente y generalizado, que, en todo el continente —Barcelona incluida—, afectaba a todas las capas de la sociedad. No tenemos datos que nos permitan calcular un porcentaje de contratos de alquiler fallidos, pero sabemos que, en la convulsa Barcelona de 1425, la insolvencia era un mal general.
¿Qué pasaba cuando un inquilino no podía hacer frente al alquiler?
Explicábamos en el anterior reportaje "Cómo era y cuánto costaba la vivienda popular en la Barcelona medieval" que la renta de los contratos más habituales (los llamados "alquileres de cámara") se liquidaba dos veces al año: por Sant Joan y por Navidad. Por lo tanto, los impagos se concentraban en los días inmediatamente posteriores a estas fechas. Y la investigación historiográfica revela que, cuando esto se producía, la propiedad activaba un mecanismo llamado "Vía de Hecho" que desahuciaba al inquilino en cuestión de horas. La "via de fet" era un acto privado, pero totalmente previsto por la ley, que permitía a la propiedad hacer uso de la fuerza para desahuciar al inquilino que no pagaba la renta.
¿Qué pasaba cuando un propietario desahuciaba a un inquilino?
La ley medieval catalana que regulaba los alquileres de aquella convulsa Barcelona de 1425, consideraba que con el desahucio no quedaba liquidada la deuda. Y en previsión a esta situación, en arrendamientos de piezas de cierta dimensión (caserones, obradores), el arrendatario tenía que presentar una garantía —llamada "penyora [prenda]"— formada por los muebles, máquinas, herramientas y animales que introduciría en la propiedad. En caso de impago, además del desahucio, la ley catalana permitía al propietario retener los muebles, máquinas, herramientas y animales del inquilino hasta el cobro de la renta impagada, o, vencido el "plazo de gracia", venderlos para enjugar la deuda.
El fiador
Pero, en los arrendamientos de viviendas de las clases populares, la garantía más habitual era la figura del fiador, un tercero —aparentemente solvente— que respondía legal y económicamente en caso de impago. Sin embargo, la propiedad, generalmente, no activaba la garantía del fiador hasta después de ejecutar la "via de fet", es decir, posteriormente al desahucio. Por lo tanto, sería un equivalente a la garantía de la "Prenda" que se utilizaba en contratos de piezas grandes. En la Barcelona bajomedieval (de los siglos XIV y XV), y en particular en la de 1425, la presión por la demanda de vivienda era tan intensa que, en caso de impago, los tenedores (Iglesia, nobleza, oligarquías plebeyas) no se planteaban otra vía que el desahucio.
Las olas de desahucios
La ley catalana medieval de arrendamientos era, aparentemente, muy resolutiva. Pero precisamente esta contundencia, sumada a la postura avariciosamente inflexible de los tenedores, convertiría el fenómeno de los desahucios en combustible de un conflicto de alcance superior que, poco después, estallaría entre las clases populares y las oligarquías urbanas de la capital: la Biga y la Busca. La investigación histórica revela que en un escenario de crisis de alcance general (a partir de 1425), la garantía del fiador (la más presente en los contratos de alquiler) se demostraría, por razones obvias, totalmente ineficaz. Pero el verdadero problema, el que alimentaría un paisaje muy violentado, serían las brutales olas de desahucios.
La expulsión de las clases más humildes
De nuevo, la investigación historiográfica revela que con la crisis de 1425 (o mejor dicho, que se inicia en 1425) se produciría una ola de desahucios que se saldaría con la progresiva expulsión de la ciudad de una parte significativa de la capa más humilde de la sociedad, obligada a la búsqueda de viviendas precarias extramuros. Al mismo tiempo, los tenedores (Iglesia, nobleza y oligarquías plebeyas) contrariados por las pérdidas, incrementarían los precios del mercado, y surgiría el fenómeno de la gentrificación. El primer testimonio, en la historia de la ciudad, del fenómeno de la gentrificación, se produciría a partir de las crisis bajomedievales que alimentarían el clima de conflicto y las revoluciones que cambiarían, para siempre, la fisonomía de la capital y del país.