Hace unos días, el periodista Alberto Herrera me propuso seguir el dinero de una vivienda nueva. Quería saber cuánto recibe cada participante desde la compra del solar hasta la entrega de llaves.

Me puse a ello. Tomé como ejemplo un piso anunciado por 400.000 euros. Sumé quince conceptos fiscales. Incluí impuestos, tasas y cotizaciones generados durante toda la cadena.

El resultado me sorprendió.

En este ejercicio práctico, el desembolso final de la familia se acerca a 449.000 euros. Tras aplicar todos los impuestos habidos y por haber en cada una de las fases, obtuve que las distintas administraciones recaudan unos 148.000 euros. En cambio, el beneficio neto estimado del promotor ronda los 56.000 euros. El sector público recibe 2,6 veces lo que el promotor. De cada tres euros desembolsados por la familia, aproximadamente uno termina en impuestos, tasas o cotizaciones.

Llamar promotor al Estado es una provocación. El promotor arriesga capital, coordina la obra y responde por el proyecto. La recaudación pública procede de toda la cadena y llega a distintas administraciones. Incluye el IVA, actos jurídicos documentados, licencias, ICIO, cotizaciones sociales, IRPF de trabajadores, tributación del suelo y Sociedades. Aun con esas cautelas, la cifra es apabullante.

La vivienda constituye uno de nuestros mayores problemas sociales. Los jóvenes tardan cada vez más en emanciparse. Muchas familias pueden afrontar una cuota hipotecaria y quedan bloqueadas ante el ahorro inicial. Mientras tanto, el sistema fiscal cobra en casi todas las estaciones del recorrido.

La vivienda constituye uno de nuestros mayores problemas sociales y, mientras tanto, el sistema fiscal cobra en casi todas las estaciones

Hablamos mucho del margen del promotor. También del precio del suelo, de los bancos y de los propietarios. Hablamos bastante menos del gran hermano que participa en todas las operaciones y siempre cobra. Cobra cuando se transmite el terreno. Cobra durante la construcción. Cobra sobre los salarios. Cobra cuando la empresa obtiene beneficios. Cobra cuando el comprador firma. Y continúa recaudando si aparece una hipoteca.

Los impuestos financian servicios públicos esenciales. La cuestión está en decidir qué queremos incentivar. Gravamos el tabaco para reducir su consumo. Bonificamos determinadas inversiones para estimularlas. Después declaramos prioritario el acceso a la primera vivienda y aplicamos una carga fiscal que eleva precisamente su puerta de entrada.

Hay países que han decidido utilizar el sistema fiscal para solucionar el problema de acceso a la vivienda. Portugal concede a determinados compradores de hasta 35 años una exención del impuesto de transmisiones y del impuesto del sello para su primera vivienda habitual. Reino Unido aplica un tratamiento favorable en el Stamp Duty a primeros compradores. Irlanda devuelve impuestos sobre la renta pagados durante los cuatro años anteriores para ayudar a completar la entrada de una vivienda nueva. Desde octubre, el límite puede alcanzar los 35.000 euros.

La idea irlandesa me parece especialmente interesante. El comprador recibe una parte de los impuestos que ya aportó. Su historial fiscal se transforma en ahorro para la entrada. El contribuyente percibe de forma directa que haber trabajado y tributado también le ayuda a construir patrimonio.

Se señala al sector privado cuando quien más gana con el mercado de la vivienda es la administración pública

España podría combinar varias fórmulas. Existe un ITP reducido para la primera vivienda y una bonificación del AJD. Pero es insuficiente. Podría hacerse mucho más y sería una solución definitiva para acceder a la vivienda de compra, que supone pagar en forma de hipoteca la mitad de lo que es un alquiler.

El problema es que todo el dinero que la cadena de transformación y venta de una vivienda genera al Estado ronda el 10% de los ingresos anuales de la administración pública. Y por eso no puede aplicarse.

No digo que no haga falta más suelo disponible, licencias rápidas y construcción suficiente. Lo que digo es que hay mucha hipocresía y populismo alrededor de este problema. Se culpa a los propietarios particulares y se los llama rentistas. No es cierto. La semántica es muy perniciosa. ¿Por qué no los llamamos ahorradores?

Se señala al sector privado cuando quien más gana con el mercado de la vivienda es la administración pública. Quizás deberían eliminar primero este beneficio recortando gastos públicos absurdos y corrupción. Verían cómo se acababa eso de que la culpa es de los propietarios.