En el ámbito del derecho inmobiliario es frecuente aludir a una categoría jurídica llamada usucapión, conocida también como prescripción adquisitiva. Viene a ser un mecanismo establecido por la ley, que permite adquirir la titularidad tanto del derecho de propiedad como de otros derechos reales posesorios y que encuentra su fundamento en la posesión continuada de los bienes que son objeto de estos derechos, durante el período de tiempo establecido en la ley. No solamente el derecho de propiedad se puede adquirir por usucapión (al menos, es lo más frecuente), sino también la titularidad de otros derechos reales que comporten posesión sobre las cosas. Las personas legas en derecho intuyen la existencia de esta figura aludiendo a ella inconscientemente con la expresión "con el tiempo se adquieren derechos"; en el derecho común esta figura recibe el nombre de prescripción adquisitiva, expresión esta sin duda más eufónica que la de usucapión.

Ahora, la figura de la usucapión, regulada en el Código Civil, vuelve al centro del debate jurídico en el ámbito del alquiler después del aumento de consultas sobre si un inquilino puede llegar a convertirse en propietario por el paso del tiempo.   En esta situación, la Sociedad Española de Alquiler (SEAG) advierte de la confusión en relación con este mecanismo legal, especialmente en el ámbito del alquiler, y analiza qué ocurre realmente cuando un propietario muere en mitad del alquiler y supuestos para aplicar la prescripción adquisitiva. "Esta figura legal, denominada usucapión o prescripción adquisitiva y reconocida en el Código Civil, permite que una persona pueda adquirir la propiedad de un bien, como una vivienda, por el paso del tiempo y el uso continuado del mismo. Siempre que el propietario anterior o herederos no hayan ejercitado acciones para recuperar la posesión." explica Úrsula Ferreiro, abogada del departamento jurídico de SEAG.  

Como matiza Ferreiro, "la usucapión no convierte automáticamente a un inquilino en propietario por llevar muchos años en la vivienda. Para que un inquilino pueda llegar a adquirir la propiedad por usucapión, no basta con la mera posesión en calidad de arrendatario". De esta manera, sería necesario que modificara su situación jurídica, actuando de manera inequívoca como propietario: dejando de abonar la renta, asumiendo los gastos y obligaciones propias del dominio del inmueble (como el pago del IBI) y ejerciendo actos de propiedad de forma pública, pacífica e ininterrumpida, durante el plazo legal establecido. "Es una figura excepcional pensada para regularizar situaciones de abandono prolongado, no para desproteger a quienes alquilan conforme a la ley" insiste. 

¿Qué pasa si muere el propietario en situación de alquiler?

En régimen de alquiler, la muerte del arrendador no transforma automáticamente la posición del inquilino. En situación habitual, la propiedad se transmite a los herederos o, si no los hay, al Estado. El contrato de arrendamiento continúa vigente.  «Mientras exista contrato y pago de renta, el inquilino reconoce expresamente que hay un propietario. No actúa como titular dominical y, por lo tanto, no se puede iniciar ningún cómputo de usucapión», subraya Ferreiro. Así, la continuidad jurídica es clara y sin riesgo de pérdida de la propiedad por el paso del tiempo, concluye la experta.  Por el contrario, la situación cambia cuando el propietario muere y no tiene herederos. En este supuesto excepcional de abandono absoluto de la propiedad, ausencia total de herederos o reclamaciones, el inquilino podría dejar de pagar su renta y transformar así su posesión en una ocupación en "concepto de dueño". Siempre que cumpla los requisitos de que sea pública, pacífica e ininterrumpida, durante los plazos legalmente establecidos.  «De esta manera, podría empezar el plazo de la llamada usucapión extraordinaria. Este plazo, en la práctica, es de veinte años» señala Úrsula. No obstante, desde la compañía insisten en que para que esto ocurra deben coincidir circunstancias concretas, como la ausencia absoluta de reclamaciones, inexistencia de actos de reconocimiento de titularidad ajena y una posesión inequívoca como propietario. 

Asimismo, recalcan que "la clave está en poseer como dueño. Mientras exista contrato, pago de renta o cualquier reconocimiento de titularidad ajena, no hay usucapión posible. El simple paso del tiempo no convierte a un inquilino en propietario". La usucapión es, con todo esto, una figura prevista para regularizar situaciones de abandono prolongado y dotar de mayor seguridad al mercado del alquiler. La existencia de un contrato documentado, formalizado y pagado regularmente evita cualquier riesgo de pérdida de la propiedad ni irrupción de cualquier posible cómputo.  "El mercado del alquiler necesita estabilidad y confianza. Es importante trasladar información rigurosa para evitar interpretaciones erróneas que puedan generar alarma innecesaria entre propietarios e inquilinos", concluye Úrsula Ferreiro, abogada del departamento jurídico de SEAG.