El nuevo alcalde de Nueva York, Zohran Mamdani, ha conseguido sacar adelante una de sus principales promesas electorales con la congelación de los alquileres de aproximadamente un millón de viviendas de renta estabilizada de la ciudad. La decisión, aprobada por la Junta de Directrices de Alquileres por siete votos a uno, impedirá cualquier incremento de las rentas tanto en los contratos de un año como en los de dos años que se renueven a partir de octubre. La medida representa un giro en la política de vivienda de la ciudad después de los aumentos autorizados en los últimos años y supone una de las primeras grandes victorias políticas del nuevo alcalde.
La congelación no se aplicará a todo el mercado del alquiler neoyorquino, sino exclusivamente a las viviendas sujetas al régimen de renta estabilizada, un sistema histórico de regulación que afecta a cerca de un millón de apartamentos y da cobertura a unos dos millones de residentes. Este parque representa una parte significativa del mercado residencial de la ciudad y está sometido a unas normas específicas que limitan las revisiones anuales de los precios.
La votación culmina semanas de debate entre organizaciones de inquilinos, propietarios y responsables municipales. Las entidades que representan a los arrendatarios han celebrado la decisión como una respuesta al encarecimiento del coste de la vida, mientras que las asociaciones de propietarios alertan de que la congelación reducirá los ingresos necesarios para mantener los edificios y asumir el aumento de los gastos de explotación. La discrepancia quedó reflejada en la dimisión de una de las representantes del sector inmobiliario en la junta, que denunció que el resultado estaba condicionado por la composición del órgano después de los nombramientos efectuados por el nuevo gobierno municipal.
La decisión llega pocos meses después de la llegada de Mamdani a la alcaldía, después de haber situado la crisis de la vivienda en el centro de su programa. Además de la congelación de los alquileres regulados, el gobierno municipal defiende un amplio plan para incrementar el parque de vivienda asequible durante la próxima década, con el objetivo de contener los precios en una de las ciudades más caras de Estados Unidos. De hecho, tiene previsto invertir 22.000 millones de dólares en políticas de vivienda, buena parte para la construcción de 200.000 viviendas.
Nueva York, un caso diferente al de Catalunya
La medida tiene algunos puntos de contacto con las políticas de control de los alquileres aplicadas en Catalunya, pero también diferencias sustanciales. Desde marzo de 2024, Catalunya aplica un sistema de contención de rentas, los topes a los alquileres, en las llamadas zonas de mercado residencial tensionado, entre las que se encuentra Barcelona. En este caso, sin embargo, no se trata de una congelación de los contratos existentes, sino de un límite al precio que se puede fijar en nuevos contratos o en las renovaciones, calculado a partir de un índice de referencia y de las características de la vivienda, y que está suponiendo bajadas de precios y contención de la oferta.
La diferencia principal es que Nueva York actúa sobre un parque de viviendas que ya está integrado desde hace décadas en un régimen específico de renta estabilizada, mientras que el modelo catalán establece un techo máximo a los precios en las zonas tensionadas, que abarcan toda Barcelona y el área metropolitana. En total, afecta a 271 municipios, donde vive el 90% de la población catalana.
En ambos casos, el objetivo declarado es facilitar el acceso a la vivienda en mercados especialmente tensionados. No obstante, el debate económico continúa abierto. Las organizaciones de inquilinos sostienen que estas medidas permiten aliviar la presión sobre las familias, pero los datos en Catalunya ya muestran que la oferta se está reduciendo, lo que dificulta aún más el acceso a personas que buscan una vivienda de alquiler.