El 26 de abril del año 2024 entró en vigor el Decreto Ley 6/2024, de medidas urgentes en materia de vivienda. Esta norma introduce cambios significativos en la regulación de los alquileres en Catalunya, con el objetivo declarado de incrementar la transparencia en los contratos y extender las garantías de los inquilinos a modalidades como los arrendamientos temporales.
Su aplicación es inmediata para todos los contratos nuevos firmados a partir de esta fecha. Uno de los ejes principales del decreto es la obligación de consignar información económica específica en todo contrato nuevo de alquiler de vivienda. Concretamente, el artículo 4 establece la necesidad de incluir dos datos: el precio de la última renta vigente de la misma vivienda en los últimos cinco años y el resultado de aplicar a la vivienda el índice de precios de referencia vigente.
Esta medida tiene una relación directa con los límites para las zonas de mercado tensionadas, donde la nueva renta no puede superar la anterior. No obstante, la obligación se extiende a todo el territorio, lo que implica que incluso los propietarios de viviendas fuera de estas zonas tendrán que hacer constar esta información en el contrato, aunque la limitación de precios no les sea aplicable.
Paralelamente, el decreto reconoce el derecho de los inquilinos a recibir un documento justificativo del cálculo del índice de referencia. Para los alquileres en zonas de mercado tensionado, el contrato deberá identificar también si el propietario tiene la calificación de “gran tenedor”. Se considera como tal aquel que sea titular de cinco o más inmuebles residenciales urbanos ubicados en estas áreas reguladas, según la definición establecida por la Resolución TER/800/2024.
Extensión del régimen de protección
Una de las innovaciones más relevantes se encuentra en el artículo 5, que amplía el régimen jurídico protector de los arrendamientos de vivienda habitual a dos modalidades que hasta ahora solían regirse por normas más flexibles. En primer lugar, los contratos de temporada para usos como la estancia de estudiantes o trabajadores pasarán a aplicarse, en aspectos esenciales, la normativa de vivienda. Esto implica que se les aplicarán las reglas sobre fianza, determinación y actualización de la renta y reparto de gastos. Para acceder a este régimen, el inquilino deberá acreditar la finalidad temporal del contrato mediante documentación que deberá depositar junto con la fianza.
En segundo lugar, se establece un régimen específico para los alquileres por habitaciones. La norma establece que la suma de todas las rentas individuales pactadas por habitaciones dentro de una misma vivienda no podrá superar la renta máxima que podría fijarse para la vivienda completa, si se alquilase como unidad. De esta manera, se pretende evitar la elusión de los límites de precio mediante el alquiler por estancias separadas.
El decreto también incorpora nuevas infracciones consideradas graves dentro del régimen sancionador en materia de vivienda. Entre ellas, destacan la práctica de repercutir al inquilino los honorarios de la inmobiliaria o los gastos de formalización del contrato, así como la omisión en el contrato de la causa o finalidad específica del arrendamiento.
La nueva normativa afecta exclusivamente a los contratos que se suscriban a partir de su entrada en vigor. Los contratos ya existentes mantendrán sus condiciones originales, sin verse modificados por estas nuevas disposiciones. En resumen, el Decreto Ley 6/2024 representa un paso significativo hacia una mayor regulación del mercado del alquiler en Catalunya.
Los propietarios se enfrentan a nuevas obligaciones de transparencia informativa, mientras que los inquilinos de modalidades temporales o por habitaciones ganan protecciones hasta ahora reservadas a los contratos de vivienda habitual. El impacto de estas medidas en la dinámica del mercado y en el acceso a la vivienda quedará por verse en los próximos meses.