"Si te interesa el piso, me tendrías que presentar hoy mismo tus datos para firmar mañana el contrato". Esta es una situación que ha vivido Maria Sánchez, vecina del barrio del Gorg en Badalona cuando, este pasado lunes se interesó por un piso de 95 metros cuadrados con terraza, tres habitaciones y dos baños todo reformado por 1.400 euros. El precio le pareció más que correcto, pero las prisas de la inmobiliaria hicieron que dejara pasar el tren. "Para mí era una oportunidad, pero tener que decidirme en menos de 24 horas nos ha puesto al límite, mi pareja ni siquiera pudo ver el piso porque estaba trabajando", sostiene.
Las prisas radican en la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda que, finalmente, será de aplicación el próximo viernes, 15 de marzo, en vez de este miércoles 13, como estaba previsto. Las zonas tensionadas, especialmente de las áreas metropolitanas y las grandes capitales de todo el Estado español, verán topados los precios. ON ECONOMIA ha podido confirmar a través de diferentes peritos y agentes inmobiliarios que la fiebre para alquilar en los últimos días se está disparando hasta el último momento. Xavier Pradells López, agente de propiedad inmobiliaria y perito judicial, nos pone un ejemplo: Tengo hasta cuarenta personas en lista de espera para alquilar un piso de 850 euros que, ahora, aplicando la nueva ley se quedará en 680 o 720 euros. Imagínate la locura que será a partir de ahora con la nueva ley. U otro piso que se alquilaba por|para 1.500 euros y con la nueva regulación quedará en 1.000. Hay una cierta prisa por parte del propietario al alquilar, pero cuenta porque las consecuencias pueden acabar siendo malas por ambos lados".
¿Harán caso omiso a la Ley?
Así pues, ya hay precedentes de otras leyes anteriores. En la penúltima regulación, la catalana, algunos propietarios hacían caso omiso a la regulación y como había tanta demanda, eran bien pocos los que entraban al pedir explicaciones. La Generalitat de Catalunya no llegó a sancionar, tan solo en la ciudad de Barcelona en algunos casos. La razón se debe a la falta de estructura que la administración tiene para analizar contrato en contrato. Ahora, la ley es de ámbito estatal y serán las comunidades quienes deberán analizarlo, pero sin un régimen sancionador a priori. Así pues, hecha la ley, hecha la trampa.
¿Se pueden aplicar gastos adicionales?
A pesar de todo, habrá que ver siempre la letra pequeña de todos los contratos para ver si estos precios realmente se cumplen o se aplican, por otras bandas, los importes complementarios. Lo más interesante es recurrir al Incasol y ver si, en aquella zona donde se alquila, se está pagando más que la renta anterior o que se aplique un IBI o gastos de comunidad que nunca se habían añadido. Ahora bien, el propietario sí lo podrá cobrar aparte si, hasta día de hoy, en los contratos anteriores siempre se separaban estos gastos o es la primera vez que se pone en alquiler.
Al otro lado, los inquilinos que quieran ir hasta el final, tienen la opción de recurrir al Incasol para buscar las cosquillas al propietario que puede acabar pagando la multa que el Departament de Consum imponga y el abono que le corresponde al inquilino. Pero la demanda de alquiler es tan alta que se prevén pocos casos como este. Por otra parte, entre los expertos del sector hay miedo a que la Ley pueda crear un efecto adverso, teniendo en cuenta la saturación de la demanda que hay en la búsqueda de una vivienda. Pradells indica que, a grandes rasgos, "se teme que se desincentive la compra de pisos para poner en alquiler, así como la construcción de obra nueva destinada al alquiler (build to rent). Además, es necesaria seguridad jurídica y esta Ley no lo prevé lo más mínimo, mientras los desahucios son muy largos si la persona que no paga se declara vulnerable. Esto genera mucho miedo y, además, falta respuesta judicial para resolver estos casos".
¿Amenazas para el inquilino?
Pero también añade otros elementos que el propietario recurrirá para no perder poder adquisitivo: "Estamos seguros de que aumentará el alquiler de temporada y el alquiler de habitaciones", especialmente en ciudades como Barcelona donde cada vez tenemos más europeos, con poder adquisitivo más alto, interesado en venir a vivir largas temporadas en nuestra casa. Y añade: "En paralelo, el parque de viviendas envejecerá. Con el índice no varía prácticamente el precio de alquiler que puede recibir a un propietario si esta en mal estado, normal, o con una reforma integral. Y, por lo tanto, el resultado es que cada vez tendremos más viviendas más envejecidas y menos eficientes energéticamente. El mercado de alquiler necesita medidas para incrementar la oferta y no hay ninguno ni una", sostiene.
Por otra parte, los límites al precio, la protección de los vulnerables a coste de los propietarios y los largos procesos de desahucio son aspectos que la ley no toca en ningún caso y los agentes lamentan que la ley se hace mirando el corto plazo solo. A la contra, la Moncloa sostiene más beneficios que perjuicios a través del límite a los precios de alquiler con beneficios fiscales o urbanísticos para las viviendas de titularidad privada con alquiler a precio reducido; declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un periodo prorrogable de 3 años para poder aplicar medidas de reducción del alquiler; incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes durante 2024; y, a partir del 2025, nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento en sustitución del IPC que evite incrementos desproporcionados a la renta.