El Ministerio de Consumo ha difundido sus estimaciones sobre el impacto que tendrá la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler que vencían antes de 2029, una medida que forma parte del Real Decreto Ley de medidas de vivienda que este jueves se somete a votación en la Diputación Permanente del Congreso. Según los cálculos del departamento, la prórroga supondrá un ahorro medio de 4.341 euros por familia a lo largo de los dos años de extensión, podrá afectar a 1,8 millones de contratos y beneficiará a cerca de cinco millones de personas. La disposición ya se encuentra en vigor, pero necesita la convalidación del Congreso para mantener su vigencia, por lo que la votación de este jueves es determinante para el futuro de la norma y para la seguridad jurídica de los inquilinos que ya se están acogiendo a la extensión.
La norma establece la prórroga obligatoria de los contratos que vencían antes de 2029 hasta el 31 de diciembre de 2028 y lo hace con la condición de que se mantengan "en las mismas condiciones". Este punto es especialmente relevante porque garantiza que la prórroga no comporte un incremento de la renta ni un cambio en las condiciones pactadas originalmente, sino que se trata de una continuidad pura y simple del contrato existente. Para los inquilinos, esto significa que podrán continuar viviendo en la misma vivienda con las mismas condiciones económicas durante un periodo adicional de dos años, lo que les permite planificar su vida con más estabilidad y les aleja de la incertidumbre que genera la proximidad del vencimiento del contrato.
Un ahorro que se calcula comparando con el precio de mercado
Para entender el alcance de la cifra de los 4.341 euros hay que tener presente cómo se ha hecho el cálculo. El Ministerio ha elaborado sus estimaciones mediante una simulación a partir del Panel de Hogares del IRPF del Instituto de Estudios Fiscales y de la Agencia Tributaria, que recoge una muestra de los alquileres declarados por arrendadores personas físicas en el territorio fiscal común, con datos hasta 2023. Para calcular el ahorro, el departamento compara durante los dos años de prórroga la renta del contrato prorrogado, con sus actualizaciones y los topes legales, con la renta de un contrato nuevo, cuyo precio se estima a partir de los precios de oferta de Idealista en cada provincia. Esta metodología implica que el ahorro no es una cantidad que los inquilinos reciban directamente, sino la diferencia entre lo que pagarán gracias a la prórroga y lo que tendrían que pagar si tuvieran que firmar un contrato nuevo a los precios actuales de mercado.
En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado no se considera ningún incremento de la renta en los nuevos contratos, dado que esta no puede superar la del contrato anterior, y por ello en estos territorios el ahorro calculado es menor o directamente no se estima. El cálculo parte del supuesto de que todos los inquilinos solicitan la prórroga, una hipótesis que el ministerio considera razonable dado el beneficio económico que representa. En cuanto a la población beneficiada, las estimaciones se hacen a partir del número medio de personas por hogar que vive de alquiler a precio de mercado, que el INE sitúa en 2,59, y que aplicado a los contratos prorrogables da como resultado cerca de 4,9 millones de personas. Uno de los aspectos que más llama la atención de las estimaciones es la gran disparidad territorial. El impacto económico varía enormemente en función del territorio e incluso de la provincia, porque depende de la diferencia entre los precios de los contratos antiguos y los precios de mercado actuales.
La Comunidad de Madrid registra un ahorro medio de 9.152 euros por familia, mientras que en las Baleares la cifra alcanza los 10.090 euros, y se convierten en los dos territorios con los ahorros más elevados. En Andalucía, la horquilla es especialmente amplia y va de los 2.044 euros de Córdoba a los 10.625 euros de Málaga, una diferencia que refleja la divergencia de precios entre las diferentes provincias andaluzas. En la Comunitat Valenciana, el ahorro se sitúa entre los 3.890 euros de Castelló y los 8.436 euros de València, mientras que en Canarias oscila entre los 4.128 euros de Las Palmas y los 7.596 euros de Santa Cruz de Tenerife. En Galicia la variación va de los 1.760 euros de A Coruña a los 3.455 euros de Lugo, y en Aragón se mueve entre los 1.811 euros de Huesca y los 4.110 euros de Zaragoza. En Castilla-La Mancha la horquilla va de los 2.987 euros de Albacete a los 6.220 euros de Guadalajara, y en Castilla y León oscila entre los 2.551 euros de Palencia y los 6.257 euros de Segovia. Extremadura, finalmente, se sitúa entre los 2.479 euros de Badajoz y los 3.464 euros de Cáceres.
El caso de Catalunya
Una de las ausencias más destacadas en las estimaciones del Ministerio es Catalunya. El Gobierno no ha realizado ninguna estimación del impacto económico en este territorio porque, según ha explicado, se trata mayoritariamente de zonas declaradas de mercado residencial tensionado. En estas zonas, la ley ya limita el incremento de la renta de los nuevos contratos, de modo que la diferencia entre el contrato prorrogado y uno nuevo es mucho menor o inexistente, y por ello el cálculo del ahorro pierde buena parte de su sentido.
Esta circunstancia hace que Catalunya quede fuera de unas cifras que, en cambio, son especialmente relevantes en comunidades donde los precios del alquiler han subido con fuerza en los últimos años y donde los contratos antiguos se encuentran muy por debajo de los precios actuales de mercado. La lectura política de esta ausencia es evidente: el Ministerio ha optado por no hacer una estimación que, en el caso catalán, sería probablemente muy inferior a la de Madrid o las Illes Balears, y ha preferido circunscribir los cálculos a los territorios donde la medida tiene un impacto económico más claro. Con todo, los inquilinos catalanes con contratos que vencían antes de 2029 también se podrán acoger a la prórroga, aunque el beneficio económico respecto de un contrato nuevo será menor a causa de los límites legales ya existentes.