España acumula cuatro años con una subida del precio de la vivienda por encima de la media de la Unión Europea. Así, en 2026, la brecha ha llegado a máximos, con un incremento en España por encima del 12% con datos de Eurostat del segundo trimestre de 2026, muy por debajo del 5% en la media comunitaria de los 27.

La situación española solo la ha superado este año Portugal, con un incremento del 16,5% de crecimiento respecto a doce meses antes. Mientras que el resto de países de la Unión Europea registran cambios más moderados, sea al alza o a la baja. Ejemplo de ello son Francia (-0,8%), Italia (4%) o Alemania (0,6%) que están en niveles significativamente más moderados. En cambio, España está en un contexto que se da en Bulgaria, Croacia, Hungría.

Según las estadísticas comunitarias, desde el tercer trimestre de 2022, cuando el incremento anual en ambos territorios era el mismo (7,6%), los precios de los pisos en el Estado empezaron a crecer entre cinco y ocho puntos por encima de la UE de manera consistente.

Los expertos consultados por la ACN señalan el bajo porcentaje de vivienda social respecto a otros países para entender la tendencia española, así como el ritmo de construcción por debajo de la media de la UE y el impacto de los compradores internacionales.

La profesora del departamento de Geografía de la UB y experta en políticas de vivienda Claire Court apunta a una "convergencia de precios" en el seno de la Unión Europea para entender las dinámicas divergentes. Es decir, en los territorios donde el coste de la vivienda era menor están caminando hacia unos niveles parecidos a los países donde era más caro. Según ella, es el caso de España, donde hasta hace una década, los precios "estaban mucho más bajos" que en otros lugares de Europa, cosa que también ha pasado con la ciudad de Berlín, también con crecimientos acelerados.

Peso de la vivienda social muy dispar

Según el profesor de la UPF Barcelona School of Management (UPF-BSM) Ramon Bastida, uno de los factores que explica la diferencia en el ritmo de crecimiento de precios es la vivienda social, que "ayuda a moderar precios" en los territorios donde es significativo. Por ejemplo, tal como explica, en Austria, con un porcentaje de alquiler asequible sobre el total de viviendas que se acerca al 25%, los inquilinos tienen a menudo la opción de optar por la vivienda social, cosa que hace a los propietarios no inflar precios para poder encontrar inquilinos.

Court también señala el alquiler asequible, y confirma que "en un parque de vivienda social o protegido más grande, se pueden controlar mejor los precios". Y pone el ejemplo de Francia, donde explica que los precios son muy diferentes entre París, donde el coste "es el doble que en las zonas tensionadas de las ciudades españolas", y en el resto del país. Con todo, destaca el parque social francés para entender la moderación en el crecimiento de precios.

Según datos de la OCDE, el alquiler social en España en 2019 era de unos 290.000 pisos, un 1,1% del parque de viviendas, y se sitúa así a la cola de entre los analizados. Países como Italia (2,4%), Alemania (2,6%) o Estados Unidos (3,6%) están ligeramente por encima, mientras que otros, como Francia (14%), Dinamarca (21,3%), Austria (23,6%) o los Países Bajos (34,1%) lideran el ranking a mucha distancia.

Poca construcción de pisos

Otro gran motivo que apunta Bastida a la agencia ACN es la poca construcción de pisos. "Desde que compras el terreno hasta que empieza la construcción pasa mucho tiempo", reflexiona, añadiendo que "cuesta mucho" obtener licencias y eso va en detrimento del ritmo de construcción.

Los datos confirman los argumentos del profesor, ya que según datos de Eurostat, España acumula una década y media por debajo de la media europea y también por debajo de la media de la eurozona. En 2025, los permisos de construcción residencial en España cubrieron una superficie útil de 322 m² por cada 1.000 habitantes, una cifra sensiblemente inferior a la media (377 m²). En los últimos años, el volumen de permisos en el Estado no crece, así que la diferencia respecto a la UE se repite año a año desde 2010. En la primera década del siglo, la tendencia era diametralmente opuesta, con unos niveles que alcanzaban los 2.660 m² en España en 2006, mientras que en la UE era de 853 m² por cada 1.000 habitantes.

El impacto de compradores e inversores extranjeros

El experto de la UPF-BSM también dice que, en comparación con otros países, el mercado inmobiliario español sufre una presión añadida sobre la demanda. "Tenemos a quienes viven aquí, pero además, el añadido de muchas personas de los países nórdicos que vienen aquí y compran aquí", explica, diciendo que en algunos casos no es para invertir, sino para instalarse en busca del buen tiempo y otros factores. Otras causas, como podría ser la bonanza económica en el Estado, puede llevar a un "efecto llamada" que haga que más gente quiera vivir y se tensione el mercado, pero según Bastida, esto no tendría una relación directa con los precios.

La experta de la UB también hace mención de los compradores internacionales, en especial, a quienes se dedican a adquirir inmuebles para invertir, refiriéndose a los fondos buitre. Según ella, habría que "limitar el poder de los inversores internacionales" con medidas como la política fiscal, que lleve a desincentivar estas prácticas. Según ella, los precios altos en París la han llevado a ser la ciudad de Francia donde el acceso a la vivienda es más difícil, y por eso el municipio está tomando acciones como subir impuestos para hacer frente a la especulación.