La Comisión Europea propone criterios comunes para definir dónde se puede "restringir" el alquiler temporal y la compra o el uso de viviendas que no sean la residencia habitual, según un borrador al que ha tenido acceso la ACN. Bruselas presenta mañana miércoles un nuevo reglamento, la Ley de Vivienda Asequible, con la que quiere hacer frente a la crisis de vivienda que afecta a las ciudades europeas.

El nuevo reglamento plantea crear a nivel europeo la figura de la "zona tensionada", que ya existe en Catalunya, para determinar en qué áreas las autoridades podrán intervenir el mercado. Entre los criterios para definir estas zonas se encuentra que el precio medio de la vivienda sea igual o superior a ocho veces la renta disponible media de los habitantes de la zona.

De acuerdo con el borrador, el objetivo del nuevo reglamento del ejecutivo de Ursula von der Leyen es establecer criterios que permitan determinar cuándo la presión sobre la vivienda justifica restricciones que, en otras circunstancias, podrían entrar en conflicto con las normas del mercado único. Es decir, la propuesta no establecerá qué política debe aplicar una ciudad ni obligará a las ciudades a aplicar ninguna medida, sino que establecerá cómo debería justificarse una eventual restricción para que sea compatible con el derecho europeo.

Bruselas pretende crear un marco jurídico que permita a las autoridades nacionales, regionales o locales justificar las restricciones que afecten al mercado interior, siempre que estas "tengan una finalidad legítima relacionada con la vivienda, estén basadas en evidencias y sean adecuadas y necesarias para alcanzar ese objetivo". Así, se quiere evitar que medidas de intervención del mercado de la vivienda acaben en litigios judiciales.

Demostrar que existe un problema de acceso

Según el borrador, para declarar una zona como "tensionada", las autoridades tendrán que "demostrar" que existe un problema de acceso a la vivienda. Uno de los principales criterios será que el precio medio de la vivienda sea igual o superior a ocho veces la renta disponible promedio de los habitantes de la zona. Además, esta proporción deberá haber aumentado en los diez años anteriores. También deberá acreditarse que no se prevé una mejora de la situación en los próximos tres años.

Para su determinación, las autoridades deberán tener en cuenta la evolución de la población, la oferta de vivienda y la demanda. Las zonas tensionadas podrán ser barrios, municipios, áreas metropolitanas u otras áreas urbanas, pero la Comisión Europea subraya que "sólo podrán incluir el ámbito necesario para garantizar el acceso a una vivienda asequible y disponible".

En el caso del alquiler temporal, para adoptar medidas para limitarlos, las autoridades competentes tendrán que demostrar que los alojamientos turísticos de corta duración "han tenido un efecto negativo sobre la disponibilidad o la asequibilidad de la vivienda durante al menos los tres años anteriores a la adopción de la medida".

También tendrán que acreditar una relación entre los alquileres turísticos de corta duración y el deterioro de la disponibilidad o asequibilidad de la vivienda, y demostrar que este efecto se ha producido durante un período mínimo de tres años antes de adoptar la restricción.

El borrador de la ley excluye los alquileres de corta duración de la vivienda habitual de una persona, ya que esta actividad "por lo general, no retira viviendas del mercado de alquiler a largo plazo". Es decir, quedan excluidos los alquileres de propiedad que se utiliza como primera residencia.

Reglas comunes en Europa

Las nuevas normas no darán a Bruselas el control de la política de vivienda ni serán obligatorias, sino que establecerán unas reglas comunes para las ciudades y gobiernos que quieran intervenir en los alquileres turísticos.

En el documento, la CE subraya que la política de vivienda, el urbanismo y la regulación del uso del suelo "siguen siendo principalmente competencias estatales, regionales y locales". "El objetivo es establecer un marco europeo común sobre cómo evaluar, justificar, revisar y hacer transparentes las intervenciones relacionadas con la vivienda cuando estas afectan a las libertades del mercado interior", señala el borrador.

"La propuesta establece una metodología común para demostrar la existencia de estrés residencial y unos requisitos comunes para justificar estas medidas y garantizar su necesidad, proporcionalidad, transparencia y revisión", dice la CE en el borrador.

Construir y rehabilitar más

El borrador de la Comisión Europea reconoce que las restricciones a los alquileres de corta duración o la compra y uso de viviendas, por sí solas, "no pueden abordar las causas estructurales de la escasez de vivienda a largo plazo". Sin embargo, Bruselas ha identificado en el pasado las plataformas como Airbnb, Tripadvisor y Expedia como uno de los principales factores de la crisis de asequibilidad de la vivienda.

En el documento, el ejecutivo de Von der Leyen señala que las restricciones al alquiler de corta duración deberían ir acompañadas de medidas para aumentar la oferta de vivienda, como la construcción de nuevas viviendas, la rehabilitación y la recuperación de viviendas vacías para volver a ponerlas en uso.

La propuesta de reglamento deberá recibir el visto bueno del Consejo de la UE y del Parlamento Europeo antes de entrar en vigor.