En matèria d’habitatge, gairebé tot està inventat. Però sovint els governs prefereixen fugir de les solucions provades per refugiar-se en fórmules màgiques que generen titulars, però empitjoren els problemes en lloc de resoldre’ls.

El catàleg d’aquestes solucions miraculoses és conegut: limitar els preus, construir habitatge públic massivament, forçar la sortida d’habitatges buits al mercat, culpar els fons voltors o els pisos turístics... La llista és tan llarga com inútil. Sabem que no han funcionat mai, però es venen com si fossin la poció d’Astèrix contra els romans.

Les dues arrels del problema

L’arrel del problema és doble.

Primer, els preus són en bona part globals, mentre que els sous són locals. Productes com un iPhone costen el mateix arreu, però els ingressos no. Això genera una tensió brutal a zones exitoses —com Barcelona— on els preus reflecteixen l’atractiu global, però els salaris no l’acompanyen.

Segon, l’habitatge depèn fortament de la regulació: la densitat urbanística, el sòl disponible, la qualitat de les infraestructures de mobilitat... Tot plegat condiciona l’oferta i està sovint subjecte a regulacions lentes, opaques o erràtiques, alienes a la lògica de mercat.

Dissenyar mercats

Les polítiques públiques han de decidir quina part del problema resol el mercat i quina part necessita intervenció. L’extrem de treure tot l’habitatge del mercat ha fracassat sempre. L’altre extrem —confiar exclusivament en el mercat— tampoc sol donar bons resultats. Cal, per tant, dissenyar mercats amb objectius social.

És per això que el nou llibre de Joan Clos, La vivienda social y asequible, és especialment rellevant. Fugint del populisme de dretes i esquerres, proposa mesures realistes i aplicables. Un full de ruta sòlid que convindria seguir.

Què podem fer?

La primera premissa és clara: el problema de l’habitatge no té solució fora del mercat. No existeixen prou diners públics per garantir habitatge a tothom. No és viable.

Ara bé, es poden dissenyar mercats que facin compatibles els objectius socials, l’activitat empresarial i el dret a l’habitatge. És, essencialment, una qüestió de regulació intel·ligent.

També cal entendre que és un problema multifactorial. La densitat urbana, la renda disponible, la mobilitat i l'accés a serveis en són components essencials. I moltes d’aquestes variables només es poden abordar a escala metropolitana.

Habitatge sense despesa pública?

Cal distingir tres categories:

  1. Habitatge social: per a famílies amb ingressos molt baixos, que requereixen ajuts directes.
  2. Habitatge assequible: accessible amb sous mitjans si el mercat funciona correctament i els sous estan al nivell dels preus (no. és el cas aquí …).
  3. Resta del mercat: que pot operar amb plena lògica privada.

La política pública ha de centrar-se en les dues primeres. I cal entendre que no es tracta de “treure l’habitatge del mercat”, sinó de regular una part perquè funcioni amb uns objectius determinats.

A més, països amb dèficits públics estructurals no poden aspirar a construir de forma massiva sense augmentar la pressió fiscal. I quan ho han intentat, els resultats han estat decebedors: pocs habitatges, molt cars i amb terminis inassumibles.

Dues solucions realistes

1. Augmentar l’edificabilitat.
És el factor clau. Més sòl i més densitat = més oferta = menys preus. A l’Eixample de Barcelona hi ha uns 16.000 habitants per hectàrea; a la perifèria, només 3.000. Incrementar densitats és una via ràpida i eficient si es facilita legalment.

Ara bé, això només és viable amb una mobilitat eficient. FGC funciona bé, però Renfe és molt deficient. La mobilitat futura pot passar per autobusos sota demanda, vehicles autònoms o robotaxis 24h a baix cost. Aquestes tecnologies poden multiplicar la disponibilitat residencial perifèrica.

2. Concessions administratives.
Estan inventades fa dècades. Són fórmules en què el sòl continua sent públic, però s’atorguen concessions per 75 o 90 anys amb condicions clares de preu, qualitat i rendibilitat. Això pot garantir habitatge assequible sense gastar diner públic, especialment si es complementa amb ajuts a les famílies més vulnerables.

Un repte de país: política a llarg termini

Les polítiques d’habitatge, com les d’educació, sanitat o innovació, requereixen acords de llarg abast, professionalització, visió de futur i fugir del titular fàcil. Ens cal maduresa institucional per entendre que la planificació centralitzada ha fracassat i que els mercats, si es dissenyen bé, poden servir l’interès general.

Totes les grans economies modernes, inclosa la Xina post-Deng Xiaoping, han integrat el mercat com a eina de desenvolupament. Les experiències de planificació rígida han fracassat una rere l’altra.

Més enllà de l’habitatge social

Una societat moderna també necessita formes flexibles d’accés a l’habitatge: co-living, flex-living, lloguers temporals, etc. Aquestes formes donen resposta a la mobilitat laboral i personal d’una societat que vol prosperar. Rebutjar-les és ancorar-se en el passat.

No és un problema de diners. És un problema de disseny institucional, de regulació intel·ligent i de voluntat política. Cal renovar actituds, legislació i instruments. Ens hi juguem molt més que el preu d’un pis: ens hi juguem el model de societat.

Tant de bo ens hi posem. Ja anem tard.