L'accés a l'habitatge és un dels problemes econòmics i socials més rellevants del nostre país. Al voltant de la llar s'articulen projectes vitals, es configuren famílies, es dibuixen mapes, mobilitats i densitats de població. Financerament, l'habitatge és partida central per a tothom i eix d'un sector econòmic, des de la construcció al parament, passant per les consoles de videojocs. Accedir a un habitatge digne és un dret, constitucional i humà. La inversió immobiliària és un vector fonamental en les decisions d'estalvi de la majoria dels ciutadans. I, tanmateix, afrontem els reptes de l'habitatge amb una inusual dispersió quant al diagnòstic. Hi ha pocs sectors on el discurs públic i polític camini tan despistat. L'habitatge és un camp adobat per al populisme, potser per la importància que té, però també ho són la sanitat i l'educació i no hi ha debats sobre el model amb la disparitat i, diria, el desvari tècnic dels debats sobre l'accés a l'habitatge.

S'ha instal·lat en la societat, en bona part, impulsat per una sorollosa facció del debat polític, la sensació que el control de preus des de la llei i la coerció sobre el propietari o l'actiu immobiliari són mesures necessàries per frenar una suposada especulació culpable de tots els mals. Els fets demostren, a Barcelona, i a Berlín, que aquest tipus de mesures no resolen els problemes estructurals, fins i tot els empitjoren en molts casos. Els problemes socials no remeten per intentar resoldre'ls artificialment al final en el lloc d'origen, i mesures indiscriminades i poc pensades de suposada protecció acaben donant pàbul a murris i màfies, cosa que augmenta el nombre de víctimes i indefensos.

Un estudi recent d'Esade detalla com la Llei Catalana d'Habitatge de 2020 ha propiciat un increment dels preus de lloguer als pisos més barats i una reducció rellevant de l'oferta (10%). En termes generals, les apostes públiques recents no han ajudat, més aviat al contrari, a controlar el preu del lloguer a Barcelona o a Catalunya.

La dificultat d'accés a l'habitatge, inclosa la de lloguer, frena l'emancipació dels joves i, per tant, retarda, altera o dificulta la construcció de projectes de vida nous, que no és poc. El pagament de l'habitatge representa per a moltes famílies un percentatge dels seus ingressos que les apropa a l'exclusió, i si hi sumem l'increment de costos molt vinculats a l'habitatge, com l'energia, s'explica l'alarmant augment de la pobresa real al nostre país.

En termes generals, l'accés a l'habitatge s'ha d'afrontar a partir de polítiques d'augment de l'oferta. Només amb prou oferta pot afrontar-se el repte principal, que l'accés sigui a preus assequibles. El control de preus i les quotes han demostrat tenir efectes entre perniciosos i nuls, temporalment i molt lleugerament útils en el millor dels casos. El sector públic té un rol fonamental en la generació de polítiques d'accés a un habitatge assequible, però des de la perspectiva de ser actor facilitador, col·laborador amb el sector privat, no des de la coacció o com a actor principal. La promoció pública d'habitatge o la fixació de quotes per a l'habitatge protegit tenen una capacitat limitada d'impacte. Són actuacions necessàries, però complementàries, en un bon paquet de mesures per fomentar la renovació del parc d'habitatges, el desenvolupament de nous barris sostenibles i, sobretot, l'accés a un habitatge digne i assequible. El regulador té un pes fonamental en aquestes polítiques, però des de la consideració de l'actor privat com un agent necessari que inverteix, arrisca i ha d'obtenir un rendiment industrial suficient. La concepció generalitzada en alguns entorns que el promotor immobiliari, el propietari actor, és un malvat especulador no té base econòmica, és pur populisme i impedeix de construir polítiques actives eficaces. L'especulació, la plusvàlua desorbitada sense transformació industrial, sense creació de valor, d'entrada és fàcilment identificable i gravable, amb la qual cosa l'ús i abús indiscriminat del concepte només amaga populisme polític. La indústria de la producció d'habitatges és una de les més rellevants, i tant font de riquesa, feina i innovació (o no) com qualsevol altra. I és de la mà d'aquesta com s'aconsegueixen èxits en els objectius de política econòmica i pública. I és una indústria on, com en totes, hi cap el gran i mitjà promotor o el propietari inversor que reforma o manté, ven o lloga els seus actius.

Els programes de promoció d'habitatge assequible que funcionen són aquells que faciliten terra i promoció privada amb suport o cobertura pública —per exemple, per cessions a llarg termini de terra, o per generar-lo i posar-lo al mercat en condicions no incrementalistes del preu final—, des del reconeixement de la necessitat d'obtenir rendibilitats industrials de mercat, no especulatives. Hi ha terra i capacitat suficient per fer-ho. Aplica la mateixa lògica per a la reforma del parc existent, la reconversió d'espais o els canvis d'ús.

El foment de l'habitatge assequible en temps d'augment del pes del lloguer ha de passar també per treballar el parc de lloguer, tant en la nova promoció com garantint la sortida al mercat dels actius en mans d'inversors. Protegir el propietari que inverteix, tant en seguretat jurídica en relació amb el cobrament i cura del seu actiu, com en tributació, és molt més efectiu que el control de preus, o la impunitat del morós. Els mercats d'habitatge amb polítiques de promoció de l'oferta en col·laboració amb el mercat privat contenen els preus, milloren el parc i afloren actius molt millor que els que fomenten els incompliments i castiguen el propietari per ser-ho, no per actuar negativament amb el seu actiu. Per descomptat hi ha espai i necessitat per a actuacions reguladores fortes des de la perspectiva pública, tant en control de terra, com en persecució de l'especulació (autèntica), com en control de l'ús dels habitatges (control de llicències turístiques, que no vol dir el mateix que prohibir-les), com intervenint activament tant per completar o garantir rendes com donant seguretat als propietaris– la patronal Asval ha suggerit una mesura interessant que funciona en altres països, de llogar habitatges des de les institucions Ppbliques amb seguretat a una rendibilitat mínima per sotsarrendar-les a preus menors a famílies amb necessitats de cobertura social i pública; el sector públic es converteix en garant per a totes les parts.

La clau és entendre que hi ha prou capacitat de generació d'actius nous i regeneració dels existents per a resoldre la necessitat d'habitatge assequible tant de compra com de lloguer, combinant-los tots dos, sempre des de la col·laboració i la comprensió del propietari i promotor industrial com un actor econòmic més.