No és cap novetat que la dificultat en l’accés a l’habitatge és un problema crònic de l’economia espanyola. Però quan diversos organismes i institucions, tant estatals com internacionals, posen el focus en aquest mercat i advoquen per una major inversió en habitatge social és per fer-s’ho mirar. Sobretot quan la visita de l’austeritat pressupostària és a tocar i el Banc d’Espanya és qui fa sonar els senyals d’alarma. A la cua d’Europa, i amb un trist 2,5% del mercat, l’oferta d’habitatge social a Espanya ens hauria d’avergonyir.

El desajust observat al mercat de l’habitatge, tant de compra com de lloguer, és resultant tant de l’impuls de la demanda com de la rigidesa en l’oferta. En ambdós cantons del mercat hi trobarem factors que en condicionen l'evolució recent. I no són pas poca cosa.

El creixement de l’oferta d’habitatge nou avança molt més lentament que ho fa la demanda residencial. Hi ha molts sospitosos habituals, com l’escassa disponibilitat de sòl per a l’edificació, l’encariment dels costos de construcció, la manca de mà d’obra especialitzada i les incerteses pel que fa a la regulació i als tràmits administratius o al calendari de les inversions públiques. Són elements que impacten negativament en les expectatives de rendibilitat dels promotors i compliquen les seves decisions de compra de sòl i d’inversió residencial.

Hi ha quatre milions de pisos desocupats al conjunt de l’Estat, el que representa prop del 15% de l’oferta d’habitatge

Però hi ha molts altres elements que també convé posar sobre la taula. Un primer aspecte a considerar té a veure amb l’estoc d’habitatges disponibles. Després de l’esclat de la bombolla immobiliària, hom podia pensar que l’àmplia oferta de pisos buits satisfaria els augments de demanda que sorgissin en els propers anys i mantindria els preus estables i a nivells raonables. No ha estat el cas. Avui hi ha gairebé quatre milions de pisos desocupats al conjunt de l’Estat, el que representa prop del 15% de l’oferta d’habitatge. La raó principal és que els habitacles disponibles s’adeqüen molt poc a les preferències dels demandants actuals, per motiu del seu mal estat, una accessibilitat deficient o la manca d’eficiència energètica. Són dèficits que es veuen agreujats pels pobres resultats obtinguts per les polítiques promotores de les inversions en rehabilitació.

Una altra peça cabdal en el tauler del mercat immobiliari és l’aparició creixent de nous usos alternatius pels habitatges, essencialment relacionats amb la demanda d’immobles per persones no residents, amb protagonisme significatiu d’inversors estrangers en aquells indrets amb més encant. Dues consideracions al respecte. D’una banda, cal tenir en compte l’expansió de les segones residències, que han absorbit el gruix del creixement de l’oferta d’habitatge als entorns rurals i als espais urbans amb més atractiu turístic. Si als habitatges buits que no troben encaix ni sortida al mercat hi afegim els immobles d’ús esporàdic o amb consum elèctric molt baix, observem com, a la pràctica, el 30% de l’oferta no està actualment disponible.

De l’altra, l’efervescència de la demanda de lloguer turístic, estacional o de temporada. Conseqüència de la bona salut del turisme, però també una mostra del desajust regulador entre l’oferta i la demanda d’allotjaments. Des de començament d’any, el nombre d’apartaments turístics ha augmentat un 60% a Catalunya. Un de cada tres nous allotjaments al conjunt de l’Estat s’ha obert al Principat. I la pressió de la demanda turística també impacta en altres usos, afavorint un major dinamisme de la inversió en immobles per a usos comercials en detriment dels residencials.

Quan la presència d’actius d’inversió alternatius a l’adquisició d’immobles és escassa, la compra d’habitatge és més atractiva i el mercat es dinamitza

Mirem als aspectes econòmics. Quan la presència d’actius d’inversió alternatius a l’adquisició d’immobles és escassa, la compra d’habitatge és més atractiva i el mercat es dinamitza per les adquisicions d’habitatge en propietat per les persones amb més capacitat econòmica, induint un efecte expansiu en els preus. Però que aquestes adquisicions d’immobles esdevinguin nova oferta de lloguer residencial, per tal de rendibilitzar la inversió efectuada, són figues d’un altre paner. Dependrà del fet que aquesta sigui una opció financerament atractiva. Quan l’habitatge requereix una rehabilitació prèvia o estan presents factors culturals generadors de desconfiança cap als potencials llogaters sovint els riscos pesen més que les oportunitats.

El factor econòmic també es veu influït per les polítiques i les regulacions públiques. Les limitacions en l'import del lloguer màxim o la protecció a l'accés a determinats col·lectius indueixen efectes socialment desitjables però també estan influint en les decisions dels propietaris d'habitatge, afavorint un desplaçament de l'oferta de lloguer cap a aquells altres segments del mercat, diferents del residencial, que tenen un marc regulador més lax i favorable per als seus interessos econòmics, com podria ser el lloguer turístic o de temporada. Ai las!

La pressió de la demanda també resulta dels canvis al saldo migratori. L’augment en el nombre d’habitants sovint ve acompanyat de la formació de noves llars

Finalment, la pressió de la demanda també resulta dels canvis al saldo migratori. L’augment del nombre d’habitants sovint ve acompanyat de la formació de noves llars. Però aquí topem amb les característiques d’un mercat laboral que dificulta a joves i immigrants les seves opcions d’accés a l’habitatge, per raó del caràcter menys estable de la seva ocupació i del menor salari obtingut. Ambdós casos pressionen a l’alça una demanda de lloguer assequible que, en no veure’s satisfeta, indueix retards en l’edat d’emancipació, desplaçaments de població o canvis en la dimensió de les llars. Un 30% dels habitatges amb menys de 45 metres quadrats a Catalunya estan ocupats per un mínim de 3 persones. Alhora, mentre els centres urbans expulsen els fills de la població resident, la demanda d’habitatge accessible augmenta en els municipis perifèrics però relativament propers i ben connectats a les grans àrees urbanes, pressionant a l’alça la mobilitat obligada i la demanda de transport públic. Més fusta a la foguera del canvi climàtic.

El sobreesforç financer en l’accés a l’habitatge de propietat, la situació vulnerable de molts residents al mercat del lloguer i la desigualtat intergeneracional que observem en l’acumulació de riquesa i patrimoni ens conviden a alçar la mirada i pensar que els esforços en digitalització i transició energètica han de servir a l’objectiu de fer més competitiu el teixit productiu, però també a la necessitat d’oferir feines de més valor al nostre jovent. Probablement, cap política social sigui avui més peremptòria i eficaç que impulsar la inversió en habitatge de lloguer assequible.