Aquesta setmana, Eivissa ha retirat totes les llicències d’apartaments turístics a Airbnb. És la primera província que ho fa, i no serà l’última. Diverses ciutats han iniciat processos similars: limitacions, moratòries, anul·lacions de llicències o noves exigències per mantenir-les.

S’exhibeix com una resposta legítima a un problema social i un triomf de la política de tall progressista que defensa els pobres desemparats de l’insaciable liberalisme. Polítiques per garantir l’accés a l’habitatge habitual.

Ja.

És cert que moltes famílies, especialment les joves, tenen enormes dificultats per trobar un pis on viure en zones d’alta pressió turística. Ara bé, no confonguem la causa amb l’efecte. L’accés a l’habitatge no és el resultat d’un abús de mercat, sinó d’un error estructural en la capacitat del sistema per generar suficient oferta. I quan es produeix un error estructural, la solució no pot consistir a destruir la seguretat jurídica de qui va actuar i va invertir centenars de milers d’euros conforme a la llei.

Com pot confiar un inversor en un sistema on les regles canvien sense mecanismes d’amortiment?

Quan una persona adquireix un immoble amb intenció de rendibilitzar-lo mitjançant el lloguer turístic o qualsevol altre, ho ha fet en base a un marc normatiu. Ha pagat impostos de transmissió, notaria, registre, taxes. Va calcular la seva inversió conforme als ingressos que podrà generar i al valor raonable de l’actiu. Si a posteriori l’Estat modifica les condicions d’ús de l’immoble, i regula els preus, en restringeix la rendibilitat i està retallant de facto el dret econòmic del propietari.

Un exemple. Algú compra un apartament per 500.000 euros, paga un 10% d’impostos, més totes les despeses associades. El seu pla és llogar-lo per setmanes, conforme a la normativa vigent. Dos anys després, l’ajuntament canvia les regles: en prohibeix l’ús turístic o en limita la renda a un lloguer social. El rendiment previst desapareix. El valor de mercat de l’actiu cau. Qui compensa aquesta pèrdua? Com pot confiar un inversor en un sistema on les regles canvien sense mecanismes d’amortiment? I li donen una moratòria de cinc anys. És a dir, res, considerant els terminis de recuperació de la inversió dels actius immobiliaris.

L’argument és que per davant del seu benefici individual hi ha el problema social de l’habitatge.

Això és una fal·làcia.

El que s’està fent és transformar un problema social en un problema de seguretat jurídica. En un Estat de Dret, les normes no han de ser armes de retrocés. Si es considera que determinades formes d’ús d’habitatge s’han de restringir en benefici de l’interès general, aquesta decisió ha d’anar acompanyada d’instruments de compensació. Per exemple, bonificacions fiscals. O períodes transitoris molt més amplis. O sistemes d’indemnització per pèrdua de valor. Si una norma redueix de manera substancial la rendibilitat o el valor d’un actiu comprat de manera legítima, aquesta pèrdua hauria de ser reconeguda.

Sí, ja sé que és impossible. Però és que el contrari ens porta a una deriva perillosa: que qualsevol normativa pot canviar d’un dia per l’altre, afectant a qui va prendre decisions econòmiques sota un marc que ja no existeix. Ens estem acostumant i normalitzant que es legisli amb retroactivitat de facto. I això erosiona el pilar central d’una economia saludable: la confiança i la seguretat jurídica.

Un error de mercat mal gestionat acaba sent un problema social. Però un problema social mal enfocat acaba destruint el mercat

No estic negant la gravetat del problema social. Ni defenso un model urbà desordenat o sense límits. Però sí afirmo que els drets econòmics importen tant o més que els socials. Perquè l’economia també és societat. Que els canvis han de ser predictibles, graduats i compensats si afecten expectatives legítimes. I que una política pública que no respecta això, és una política de mala qualitat.

Hi ha una dada molt reveladora: avui a Espanya, l’esforç mitjà per llogar un habitatge equival al 38% dels ingressos de la llar, mentre que l’esforç per comprar se situa al voltant del 24%. En termes relatius, comprar seria més assequible que llogar. El veritable problema és un altre: l’accés al capital inicial. Per adquirir un habitatge de 300.000 euros, necessites al voltant de 100.000 euros líquids. Entre el 20% que no financen els bancs, el 10% d’impostos i un 1-2 % de despeses, l’accés està vedat per a bona part de les llars joves.

Aquest és el veritable problema d’accés a l’habitatge: no el preu, sinó el capital inicial que es necessita.

El problema és d’oferta. És de sòl. És de governança. Però s’està carregant sobre les espatlles del petit propietari o de l’inversor legítim. I això compromet la nostra seguretat jurídica i danya la confiança en el país. Un error de mercat mal gestionat sempre acaba sent un problema social. Però un problema social mal enfocat acaba destruint el mercat.

Compte.