El sector immobiliari no ho té fàcil. Hi ha molta demanda d'habitatge, però l’oferta és escassa i trigarà a aparèixer, ja que la velocitat de construcció és lenta. Amb més de dues dècades d’experiència, Enric Jiménez, CEO del grup Somrie, combina l’activitat de personal shopper immobiliari amb la promoció, i ho fa a preus d’habitatge protegit.
Què és un personal shopper immobiliari?
Algú que treballa per al comprador finalista o inversor, algú que necessita un actiu immobiliari, que pot ser un habitatge, un local comercial, un edifici d'oficines, un apartament de segona residència, un solar... Sempre enfocats, no al producte, sinó en les necessitats del comprador, que pot ser la recerca del pis en si, però, per exemple, si vens d'un altre país necessites un NIE, necessites una compte corrent... són serveis enfocats a compradors i inversors, des de la recerca fins a la part tècnica, la part legal, la hipoteca, tot el que necessita un comprador.
Treballen principalment per a inversors?
Una part important, però no del tot. Depèn de les localitzacions. Nosaltres estem en 20 ciutats; bàsicament, el nostre negoci està a Barcelona, Madrid, Màlaga, i Bilbao, que cobreix una mica el nord, el sud, el centre i la zona mediterrània, però estem des de Girona fins a Huelva, a les Illes Balears, les Illes Canàries, a Madrid, on hi ha molta activitat immobiliària.
Quan parlem d'inversors parlem d'estrangers, principalment?
Depèn. Hi ha molts estrangers, que estan a Mallorca o a zones com Barcelona o Madrid, però després si treballes a Saragossa o a Valladolid o a Astúries, és un comprador finalista. Jo difereixo una mica del que és la paraula inversor. Avui en dia tenim estalviadors, que són gent que ha estalviat diners, 15.000 o 20.000 euros, i fa una primera incursió en el sector immobiliari. Després hi ha inversors ja més professionalitzats que estan en el sector invertint com a promotors o constructors.
Socialment, quan es parla d’inversors, la gent pensa en especuladors, i una de les coses que vol fer el Govern és prohibir el que anomena compra especulativa. Entén que es persegueixi els inversors?
No. El que sí que s'ha de perseguir és l'inversor especulatiu. Amb això estic totalment d'acord: jo fa 30 anys que em dedico al sector i a l'època de la primera crisi, el 2007, hi havia gent que ens comprava deu pisos i esperava dos o tres anys a què s'apugés el preu. Això era especulatiu, i no és bo.
Això existeix ara?
Actualment no, perquè els preus poden pujar o poden baixar. Ara hi ha inversors que compren un habitatge en mal estat, el reformen i el venen a un altre preu. Això no és especular, és aportar valor. O canvi d’usos, com locals que passen a habitatge.
Els inversors poden ajudar a resoldre la manca d’habitatge?
Sí. Nosaltres a darrere tenim inversors que aposten per comprar solars per poder construir habitatges i estem construint habitatges assequibles. En els pròxims anys, del 2027 al 2029, traurem al mercat 300 habitatges a preu igual o inferior a HPO (habitatge de protecció oficial). Però necessitem agilitat amb les llicències, que els ajuntaments ens ajudin i no posin parts a les rodes, que sigui tot més àgil, perquè quan s'allarguen molt els tempos, encareixen la construcció. Jo tinc un pressupost, però si passen dos anys, s'apugen els preus de la construcció. El temps sempre és un enemic pel preu final del comprador. Hi ha diners, gent amb ganes d’invertir, però hem d’anar alineats amb les administracions públiques.
On estan construint?
A Lleida, a Astúries, a Alacant, a Chiclana de la Frontera, estem a Màlaga, estem a Madrid, a Saragossa...
“Estic totalment d’acord que es persegueixi l'inversor especulatiu, però ara no n’hi ha”
Costa trobar llocs on construir?
El que s'està facilitant són actius que se'ns diuen WIP, que és un Work in Progress: són edificis que, a l'època de la crisi, 2007-2008, es van quedar parats al 60-70%. Nosaltres estem comprant a la Sareb o a fons que ho venen a bon preu i els transformem. Construir des de zero en un solar és com una espècie de gimcana, és difícil arribar al final del camí perquè d'un solar urbanitzable a què s'entreguin les claus amb les llicències tal com van, poden passar tres anys i mig o quatre anys, quan abans eren dos anys.
Però sí que sembla que hi ha comunitats com la de Madrid on hi ha molta més predisposició a què es construeixi que a Catalunya, o no?
Sí, i a més, a Madrid amb una declaració responsable d'un arquitecte, algú que digui “soc arquitecte, tinc una carrera i proposo un projecte”, tu ja entres el projecte i pots començar a construir. Aquí a Catalunya no, i mentre que entres el projecte, et donen la llicència, la placa i pots començar, poden passar sis o vuit mesos.
No hi ha sol disponible?
N’hi ha poc, perquè els ajuntaments van frenar i no han tornat a agafar la inèrcia.
Però es podria habilitar sòl a molts municipis i no es fa. Hi ha manca de voluntat dels ajuntaments perquè es construeixi?
Més que manca de voluntat, crec que hi ha una mica de por. Entre el 2003 i el 2007, molta gent va fer les coses malament i va acabar engarjolada. Ara als ajuntaments, el funcionari té por, el polític té por, per si alguna cosa no surt bé en el projecte. Hi ha tantes normatives europees, estatals, locals, que es creuen les unes amb les altres, amb tantes exigències que si firmes i t'equivoques, com a funcionari, pots acabar emmanillat. I també depèn del color del qual sigui aquell ajuntament. Hi ha ajuntaments d'esquerra o molt d'esquerra, que no volen. Jo he anat a ajuntaments que m'han dit “tu ets un especulador”. Jo dic “no, soc promotor i vull fer habitatge a preu d’HPO” i em responen: “Ja, però com que jo crec que és especulador, posaré totes les traves que pugui i més”.
Què s’ha de fer perquè hi hagi pisos de lloguer assequibles?
Jo entenc que s'ha de protegir un llogater, que no pagui més del que toca, hi estic totalment d'acord, s'ha d'ajudar. Però si tu tens un pis per llogar i tens cinc candidats, agafaràs al més solvent. Per tant, protegint una miqueta el propietari perquè si no li paguen, pugui recuperar el pis, que no hagi de seguir pagant els impostos, la llum i els serveis, hi hauria més producte al mercat, potser aquest que en té un en tindria cinc i no hauria de descartar cap candidat. Si s’alleuja el mercat de lloguer, també s’alleugerà el de compra, i farà que els preus baixin.
Parla de protegir el propietari. Els topalls van en aquesta línia?
Mira, si ets un petit propietari i tens un pis que et pagarien un lloguer de 1.200 euros, però el poses al preu del topall, 873 euros, només que el pugis Idealista, tindràs 700 trucades, de les quals, si filtres, tindràs 70 interessats. Si tu agafes la llista d’interessats i tens un enginyer químic que treballa per una farmacèutica i cobra 6.000 euros al mes, i la pobra parelleta que cobren 1.000 euros cadascú, tu li llogues al de 6.000 euros. Estàs beneficiant a qui no ho necessita perquè podria pagar un lloguer molt més alt, i qui ho necessita queda fora. Jo vaig treballar en una immobiliària i el 2008-2009, teníem una cartera de més de 200 pisos de lloguer. Ara en tenen 23. Els apis, les immobiliàries, els administradors de finques tenen un 10% dels pisos que tenien fa uns anys.
Malgrat totes les traves al sector immobiliari, el Grup Somrie creix.
Aquest any acabarem amb entre 10 i 12 milions, però estem en un multiplicador per dos, perquè de 12 ens anem a 25 el 2027 i de 25 ens anem a 50 milions el 2028.
Com es fa això?
Estem comprant, ens estem proveint d'actius a les Borges Blanques, a Alcarràs, a Castelldans, a la Vall d’Aran, a Blanes, ara a València, a Roquetes de Mar... Abans compraven promocions de 14-15 habitatges que estem entregant ara; però les promocions que estem agafant ara són més grans i ja sé que l’any que ve n’entregaré de 30 o 60. La facturació pujarà perquè estem entregant molts més habitatges.
“Des que tens un solar urbanitzable fins que entregues les claus, tal com van les llicències, poden passar quatre anys”
I ja ho tenen venut?
Moltes sí. Per exemple, a Gavà de Mar hem començat també amb una promoció fa tres setmanes i tenim ja el 70% venut. El que passa és que nosaltres som de posar preus bastant assequibles. Estem amb habitatges de 120.000 fins a 240.000 euros. És molt assequible per a la majoria de la població.
Com poden vendre a preu d’HPO quan els promotors fa anys que es queixen que no poden construir deixant un 30% d’HPO?
Perquè jo estic comprant a la Sareb, mentre que els promotors paguen preu de mercat. Si pagues 1.000 euros el metre quadrat, no tens marge, però si compres a 500, sí. Si obliguessin els venedors del solar a què el preu del solar estigués a preu de mercat, però la part del 30% a preu d’HPO, el promotor compraria, perquè tindria el mateix marge.