En l'àmbit del dret immobiliari és freqüent al·ludir a una categoria jurídica anomenada usucapió, coneguda també com a prescripció adquisitiva. Ve a ser un mecanisme establert per la llei, que permet adquirir la titularitat tant del dret de propietat com d'altres drets reals possessoris i que troba el seu fonament en la possessió continuada dels béns que són objecte d'aquests drets, durant el període de temps establert a la llei. No solament el dret de propietat es pot adquirir per usucapió (si més no, és allò més freqüent), sinó també la titularitat d'altres drets reals que comportin possessió sobre les coses. Les persones legas en dret intueixen l'existència d'aquesta figura al·ludint a ella inconscientment amb l'expressió "amb el temps s'adquireixen drets"; en el dret comú aquesta figura rep el nom de prescripció adquisitiva, expressió aquesta sens dubte més eufònica que la de usucapió.

Ara, la figura de la usucapió, regulada en el Codi Civil, torna al centre del debat jurídic en l'àmbit del lloguer després de l'augment de consultes sobre si un llogater pot arribar a convertir-se en propietari pel pas del temps.   En aquesta situació, la Societat Espanyola de Lloguer (SEAG) adverteix de la confusió en relació amb aquest mecanisme legal, especialment en l'àmbit del lloguer, i analitza què passa realment quan un propietari mor en meitat del lloguer i supòsits per aplicar la prescripció adquisitiva. "Aquesta figura legal, denominada usucapió o prescripció adquisitiva i reconeguda en el Codi Civil, permet que una persona pugui adquirir la propietat d'un bé, com un habitatge, pel pas del temps i l' ús continuat del mateix. Sempre que el propietari anterior o hereus no hagin exercitat accions per recuperar la possessió." explica Úrsula Ferreiro, advocada del departament jurídic de SEAG.  

Com matisa Ferreiro, "la usucapió no converteix automàticament un llogater en propietari per portar molts anys a l'habitatge. Perquè un llogater pugui arribar a adquirir la propietat per usucapió, no n'hi ha prou amb la mera possessió en qualitat d'arrendatari". D'aquesta manera, caldria que modifiqués la seva situació jurídica, actuant de manera inequívoca com a propietari: deixant d'abonar la renda, assumint les despeses i obligacions pròpies del domini de l'immoble (com el pagament de l'IBI) i exercint actes de propietat de forma pública, pacífica i ininterrompuda, durant el termini legal establert. "És una figura excepcional pensada per regularitzar situacions d'abandonament prolongat, no per desprotegir els qui lloguen conforme a la llei" insisteix. 

Què passa si mor el propietari en situació de lloguer?

En règim de lloguer, la mort de l'arrendador no transforma automàticament la posició del llogater. En situació habitual, la propietat es transmet als hereus o, si no n'hi ha, a l'Estat. El contracte d'arrendament continua vigent.  "Mentre existeixi contracte i pagament de renda, el llogater reconeix expressament que hi ha un propietari. No actua com a titular dominical i, per tant, no es pot iniciar cap còmput d'usucapió", subratlla Ferreiro. Així, la continuïtat jurídica és clara i sense risc de pèrdua de la propietat pel pas del temps, conclou l'experta.  Per contra, la situació canvia quan el propietari mor i no té hereus. En aquest supòsit excepcional d'abandonament absolut de la propietat, absència total d'hereus o reclamacions, el llogater podria deixar de pagar la seva renda i transformar així la seva possessió en una ocupació en "concepte de duel". Sempre que compleixi els requisits de què sigui pública, pacífica i ininterrompuda, durant els terminis legalment establerts.  "D'aquesta manera, podria començar el termini de l'anomenada usucapió extraordinària. Aquest termini, a la pràctica, és de vint anys" assenyala Úrsula. No obstant això, des de la companyia insisteixen que perquè això passi ha de coincidir circumstàncies concretes, com l'absència absoluta de reclamacions, inexistència d'actes de reconeixement de titularitat aliena i una possessió inequívoca com a propietari. 

Així mateix, recalquen que "la clau està en posseir com a duel. Mentre existeixi contracte, pagament de renda o qualsevol reconeixement de titularitat aliena, no hi ha usucapió possible. El simple pas del temps no converteix un llogater en propietari". La usucapió és, amb tot això, una figura prevista per regularitzar situacions d' abandonament prolongat i dotar de major seguretat el mercat del lloguer. L' existència d' un contracte documentat, formalitzat i pagat regularment evita qualsevol risc de pèrdua de la propietat ni irrupció de qualsevol possible còmput.  "El mercat del lloguer necessita estabilitat i confiança. És important traslladar informació rigorosa per evitar interpretacions errònies que puguin generar alarma innecessària entre propietaris i llogaters", conclou Úrsula Ferreiro, advocada del departament jurídic de SEAG.