El mercat immobiliari espanyol navega per aigües inusitadament calmades però profundes. El que alguns observadors havien pres pels primers senyals d'una nova bombolla es revela avui com un cicle expansiu d'una naturalesa radicalment diferent. Aquesta és la fotografia que emergeix de l'Informe del Mercat Immobiliari, Actualitat i Perspectives 2025, impulsat per Forcadell i la Universitat de Barcelona. El document, elaborat pel professor i catedràtic Gonzalo Bernardos, dibuixa un escenari de creixement sostingut que, alimentat per fonaments econòmics sòlids i un canvi estructural en els hàbits de la població, es perllongarà com a mínim fins a finals de 2027.

L'eix central d'aquest nou cicle no és una demanda febril, sinó una oferta que es mostra crònicament insuficient. L'escassetat de llibre d'habitatges, tant de nova construcció com d'obra existent, és el veritable motor que empeny els preus cap amunt. Aquesta dinàmica, segons els experts, és menys vulnerable als xocs especulatius i assegura una major estabilitat al mercat. Aquest entorn, afavorit a més per l'esperada baixada dels tipus d'interès del Banc Central Europeu, descarta per complet l'espectre d'una caiguda sobtada i catastròfica.

Les projeccions per l'any vinent confirmen aquesta tendència. Els preus de l'habitatge experimentaran un sòlid creixement, mentre que les transaccions assoliran una xifra que les situarà com les terceres més altes de la història, només per darrere dels llegendaris anys 2005 i 2006. Dins d'aquest mercat efervescent, el segment de segona mà continuarà batent rècords, consolidant-se com l'opció predominant per als compradors.

Però més enllà de les xifres, l'informe apunta un fenomen social d'una profunditat extraordinària: la gran transició generacional. L'informe apunta a un èxode massiu dels joves menors de quaranta anys cap a la compra. Aquest moviment és possible gràcies a una conjunció única de factors: una major estabilitat en el treball, l'augment del poder adquisitiu i, sobretot, el fet que en molts casos la quota mensual d'una hipoteca resulta més assequible que el lloguer d'un pis equivalent.

Gonzalo Bernardos destaca el paper crucial que estan jugant les generacions anteriors en aquest procés. "L'escàs estalvi inicial dels joves és compensat amb les aportacions dels seus pares. Estem presenciant el traspàs més gran de capital intergeneracional de la història recent del nostre país", descriu el catedràtic. Tanmateix, no tot són notícies positives. L'anàlisi del mercat de lloguer presenta un quadre complex i ple de contradiccions. Les polítiques de control de preus, ideades per alleujar la càrrega dels llogaters, estan mostrant efectes secundaris perversos.

En ciutats com Barcelona, on el topall de lloguers obligaria teòricament a baixes superiors al 25 %, la realitat del mercat s'ha resistit a ajustar-se. Molts propietaris, en lloc d'abaixar els preus, han optat per retirar els seus habitatges del circuit del lloguer a llarg termini, destinant-les al lloguer de temporada o simplement mantenint-les fora del mercat. Aquesta dinàmica ha agreujat encara més la ja de per si crítica escassetat d'oferta, creant un cicle viciós que perjudica precisament els qui volia protegir.

La situació es veu exacerbada per la percepció de risc entre els propietaris, que s'enfronten a una normativa que, segons ells, els exposa a impagaments i processos de desnonament interminables. Mentrestant, la construcció d'habitatges de protecció oficial per part de les administracions continua a un ritme insuficient per cobrir el dèficit estructural. En aquest context, l'informe descarta categòricament que els habitatges d'ús turístic siguin el gran culpable de l'encariment del lloguer.

El seu pes específic dins del parc total d'habitatges és massa exigu per ser l'explicació d'una puja que ronda el cent per cent en una dècada. A més, l'enduriment fiscal contra aquests allotjaments difícilment revertirà la situació, ja que és més probable que aquests immobles es venguin o es reconverteixin en lloguer ocasional que no que es reintegrin al lloguer convencional.

La mirada al mercat terciari o corporatiu revela igualment un panorama de solidesa, però amb les seves pròpies transformacions. El sector logístic segueix sent el gran favorit dels inversors, amb una demanda que es desplaça cap a les perifèries en cerca de sòl i costos més competitius. Pel que fa a les oficines, s'albira un canvi de tendència: l'augment de trasllats que impliquen una major superfície suggereix que el model de treball híbrid s'està consolidant, amb una certa revalorització de l'espai físic com a lloc de trobada i col·laboració.

Els locals comercials, per la seva banda, viuen una renaixença basada no només en la venda, sinó en la seva nova funció com a espais clau per a l'experiència de marca i la logística dels darrers quilòmetres. En definitiva, el mercat immobiliari espanyol es troba en una fase expansiva notable per la seva solvència i per les profundes transformacions socials que l'acompanyen. El gran repte, ara, ja no és evitar un col·lapse, sinó gestionar les conseqüències d'aquest èxit i trobar solucions per a una crisi de l'oferta que sembla lluny de resoldre's.