Catalunya s'ha erigit com el laboratori més significatiu d'Espanya en matèria d'intervenció pública en el mercat de l'habitatge. La implementació de la Llei de mesures urgents per al dret a l'habitatge, que inclou la limitació de preus del lloguer en zones declarades "tensades", ha generat un intens debat econòmic i social. Un any després de la seva plena aplicació, una anàlisi detallada de les dades disponibles comença a revelar un escenari complex, marcat per conseqüències que, per a molts actors del sector, disten molt dels objectius inicials de la norma.

La conseqüència més immediata i citada pels analistes és el dràstic descens en la disponibilitat d'habitatges de lloguer de llarga durada. Segons diversos informes sectorials i dades de la Generalitat de Catalunya, l'oferta s'ha contret aproximadament un 40% l'últim any. Aquesta evaporació de pisos del mercat no és uniforme; s'ha acarnissat particularment amb les grans urbs, on la zona metropolitana de Barcelona ha registrat una caiguda superior al 21% en la firma de nous contractes entre abril i juny de 2025.

Aquest fenomen respon a una reacció dels propietaris: davant de la impossibilitat de fixar rendes conformes a la seva inversió i al risc percebut, molts han optat per estratègies alternatives. Una part ha decidit vendre les seves propietats, mentre que una majoria significativa ha migrat els seus actius cap al mercat de lloguer temporal o estacional, un àmbit fora del radi d'acció de la llei de preus. Aquest últim segment ha experimentat un boom sense precedents, amb un creixement estimat del 50% en tan sols dotze mesos, fragmentant el mercat i reduint les opcions per als qui busquen una residència estable.

Més enllà de l'impacte en particulars, la política de control de lloguers ha desencadenat un efecte dòmino en la inversió professional. L'Associació de Promotors de Catalunya alerta que gairebé una cinquena part de les inversions previstes en promoció d'habitatge s'han desviat cap a comunitats autònomes amb marcs reguladors més estables, com Madrid o Màlaga. A més, un alarmant 44% dels projectes destinats al lloguer residencial han estat interromputs indefinidament en espera de clarificacions normatives o canvis polítics.

El senyal d'alarma definitiva prové de l'actuació dels grans fons d'inversió internacionals. Entitats com Blackstone o Cerberus, actors clau amb una visió a llarg termini, han iniciat processos de desinversió i venda massiva de les seves carteres d'actius residencials a la regió. La seva partida és un indicador potent de la percepció d'inseguretat jurídica i de la caiguda en la rendibilitat esperada, enviant un missatge negatiu a altres inversors potencials.

Per a Iñaki Unsain, director general d'ACV Gestió Immobiliària, el balanç és clarament negatiu. "El balanç ha estat desastrós", afirma. "L'oferta de lloguer ha desaparegut en un 40% l'últim any i la conseqüència és que cada vegada hi ha menys pisos per als qui busquen una residència habitual, i els inversors i empresaris estan abandonant Catalunya", descriu Unsain.

L'expert subratlla que el problema transcendeix el conjuntural i apunta a un canvi estructural. La deslocalització d'empreses i capitals cap a mercats més predictibles podria ser irreversible si no es revisa el marc legal. "Si no es produeixen canvis legislatius, aquests diners no tornaran. S'anirà consolidant en altres mercats més estables i rendibles, i aquí ens quedarem amb un parc immobiliari envellit, escàs i cada vegada més inaccessible per a la població", adverteix.

Una de les paradoxes que destaca l'anàlisi és que, malgrat aquest panorama, Catalunya manté un sòlid atractiu com a destí per a la inversió immobiliària en general. Les dades del primer semestre de 2025, que situen la inversió total en 1.700 milions d'euros (el segon millor registre històric), ho demostren. Tanmateix, una mirada detallada revela una redistribució del capital: els diners s'estan dirigint massivament cap a actius alternatius no afectats pel control de rendes, com hotels, residències d'estudiants, logística i oficines. Mentrestant, el lloguer residencial tradicional perd pes de forma accelerada.

L'experiència catalana s'observa amb lupa en la resta d'Espanya. El que va començar com una mesura benintencionada per garantir l'accés a l'habitatge, sembla haver generat un efecte contraproduent: un mercat més rígid, menys dinàmic i amb menys oferta, el que a mitjà termini podria pressionar a l'alça els preus dels pocs pisos disponibles, just el contrari del buscat. Per a experts com Unsain, la solució passa per una flexibilitat més gran i confiança en l'autoregulació del mercat.