El debat generat en les últimes setmanes al voltant de l'habitatge ha tornat a l'actualitat una figura que semblava pertànyer a una altra època: els lloguers de renda antiga. Contractes signats fa més de quatre dècades que encara continuen vigents i que poden permetre als seus inquilins pagar mensualitats molt inferiors a les que avui es troben al mercat. Però què es considera exactament renda antiga?
"Es considera lloguer de renda antiga el contracte d'arrendament d'habitatge signat abans del 9 de maig de 1985 que continuava vigent l'1 de gener de 1995", explica José Manuel Orta, assessor fiscal i CEO d'Ortafyc. La Llei d'Arrendaments Urbans de 1994 va establir un règim específic per a aquests contractes, que continuen subjectes en bona part a la legislació anterior, però amb importants modificacions introduïdes per la mateixa llei.
Per què es paguen lloguers tan baixos?
Una de les principals diferències amb els contractes actuals està en la renda. En un lloguer ordinari, la quantitat inicial s'acorda entre propietari i inquilí i posteriorment pot actualitzar-se d'acord amb les regles aplicables. En els contractes antics, tanmateix, es parteix de quantitats pactades fa diverses dècades. "Estem parlant de contractes signats quan els preus dels lloguers eren pràcticament simbòlics comparats amb els actuals, fins i tot ajustant-los a la inflació", explica Orta. Encara que aquests contractes contemplen mecanismes d'actualització, les particularitats d'aquest règim i el fet de partir de quantitats establertes fa tants anys expliquen que puguin existir actualment habitatges amb mensualitats extraordinàriament allunyades del preu que tindria aquest mateix immoble si sortís avui al mercat.
La mateixa LAU de 1994 va establir un sistema específic de revisió per a aquestes rendes antigues. La renda antiga dura tota la vida? Aquesta és probablement una de les qüestions que més confusió genera. Els antics contractes podien estendre's durant tota la vida de l'arrendatari original. Però això no significa que puguin transmetre's indefinidament de generació en generació. La legislació va establir un règim transitori per determinar qui podia continuar en l'habitatge després de la defunció de l'arrendatari. En determinats supòsits pot produir-se la subrogació del cònjuge o de determinats familiars que compleixin els requisits legals de convivència i parentiu.
Tanmateix, hi ha límits a les successives subrogacions i la llei considera expressament situacions en què ja no es permeten noves transmissions del contracte. Per això, assenyala Orta, no n'hi ha prou que un fill o familiar porti molts anys relacionat amb aquest habitatge per donar per fet que podrà conservar automàticament el contracte quan mori el seu titular. Cal estudiar qui figura com a arrendatari, si anteriorment es va produir alguna subrogació i quines circumstàncies familiars i de convivència concorren en cada cas.
Què passa si el propietari ven l'habitatge?
Una altra situació especialment sensible apareix quan un habitatge amb renda antiga canvia de mans. La venda, per si mateixa, no suposa que el contracte desaparegui automàticament. Com explica Orta, el nou propietari es col·loca, amb caràcter general, en la posició jurídica que corresponia a l'anterior respecte a l'arrendament. Això significa que comprar un habitatge ocupat per un inquilí amb un contracte antic no equival a adquirir un habitatge lliure per disposar-ne immediatament. Precisament per això, abans d'una operació d'aquest tipus resulta fonamental conèixer la situació contractual de l'immoble i els drets que manté l'arrendatari.
Pot el propietari recuperar un habitatge de renda antiga?
Que aquests contractes tinguin una protecció especial tampoc significa que siguin intocables. Orta explica que hi ha circumstàncies en què pot produir-se la seva extinció. Entre elles hi ha determinats incompliments de l'inquilí, com l'impagament de la renda, deixar d'habitar l'habitatge o cedir indegudament el seu ús a un tercer. També hi ha determinats supòsits relacionats amb la necessitat de l'habitatge per part del propietari i altres causes específiques previstes per a aquests contractes històrics. Per tant, "renda antiga" no significa necessàriament "lloguer per sempre". Cada contracte s'ha d'estudiar individualment i, especialment, s'ha de comprovar què ha succeït des que es va signar: qui era el titular original, el qual ocupa actualment l'habitatge i si s'han produït subrogacions. El contracte original pot ser decisiu 40 anys després.
Precisament l'antiguitat d'aquestes relacions pot convertir-se en un dels seus principals problemes. Després de diverses dècades poden haver mort propietaris i inquilins, haver-se produït herències, vendes o subrogacions i existir documentació que la família amb prou feines ha tornat a consultar des de fa anys. Per això Orta recomana que qui visqui actualment sota un contracte d'aquestes característiques localitzi i conservi el contracte original, els justificants de pagament i tota la documentació posterior relacionada amb canvis de titularitat, subrogacions o modificacions de les condicions. Si el propietari comunica una possible finalització del lloguer, tampoc aconsella ignorar la notificació ni abandonar precipitadament l'habitatge. "Qualsevol qüestió sobre extincions, subrogacions o canvis en la propietat hauria de consultar-se amb un advocat o jurista especialitzat. Qualsevol document que se signi posteriorment pot tenir una transcendència important", assenyala.
Més de quaranta anys després de la signatura dels últims contractes que poden encaixar en aquest règim, la renda antiga continua tenint efectes sobre milers de relacions entre propietaris i inquilins. I precisament perquè les condicions econòmiques que van donar origen a aquests contractes tenen poc a veure amb el mercat immobiliari actual, saber qui té dret a romandre en l'habitatge, durant quant de temps i sota quines condicions pot acabar sent tan important com conèixer quant es paga cada mes.