El Ministeri de Consum ha difós les seves estimacions sobre l'impacte que tindrà la pròrroga obligatòria dels contractes de lloguer que vencien abans del 2029, una mesura que forma part del Reial decret llei de mesures d'habitatge que aquest dijous se sotmet a votació a la Diputació Permanent del Congrés. Segons els càlculs del departament, la pròrroga suposarà un estalvi mitjà de 4.341 euros per família al llarg dels dos anys d'extensió, podrà afectar 1,8 milions de contractes i beneficiarà prop de cinc milions de persones. La disposició ja es troba en vigor, però necessita la convalidació del Congrés per mantenir la seva vigència, de manera que la votació d'aquest dijous és determinant per al futur de la norma i per a la seguretat jurídica dels inquilins que ja s'estan acollint a l'extensió.
La norma estableix la pròrroga obligatòria dels contractes que vencien abans del 2029 fins al 31 de desembre del 2028 i ho fa amb la condició que es mantinguin "en les mateixes condicions". Aquest punt és especialment rellevant perquè garanteix que la pròrroga no comporti un increment de la renda ni un canvi en les condicions pactades originalment, sinó que es tracta d'una continuïtat pura i simple del contracte existent. Per als inquilins, això significa que podran continuar vivint al mateix habitatge amb les mateixes condicions econòmiques durant un període addicional de dos anys, cosa que els permet planificar la seva vida amb més estabilitat i els allunya de la incertesa que genera la proximitat del venciment del contracte.
Un estalvi que es calcula comparant amb el preu de mercat
Per entendre l'abast de la xifra dels 4.341 euros cal tenir present com s'ha fet el càlcul. El Ministeri ha elaborat les seves estimacions mitjançant una simulació a partir del Panell de Llars de l'IRPF de l'Institut d'Estudis Fiscals i de l'Agència Tributària, que recull una mostra dels lloguers declarats per arrendadors persones físiques en el territori fiscal comú, amb dades fins al 2023. Per calcular l'estalvi, el departament compara durant els dos anys de pròrroga la renda del contracte prorrogat, amb les seves actualitzacions i els topalls legals, amb la renda d'un contracte nou, el preu del qual s'estima a partir dels preus d'oferta d'Idealista a cada província. Aquesta metodologia implica que l'estalvi no és una quantitat que els inquilins rebin directament, sinó la diferència entre el que pagaran gràcies a la pròrroga i el que haurien de pagar si haguessin de signar un contracte nou als preus actuals de mercat.
En les zones declarades de mercat residencial tensionat no es considera cap increment de la renda en els nous contractes, atès que aquesta no pot superar la del contracte anterior, i per això en aquests territoris l'estalvi calculat és menor o directament no s'estima. El càlcul parteix del supòsit que tots els inquilins sol·liciten la pròrroga, una hipòtesi que el ministeri considera raonable donat el benefici econòmic que representa. Pel que fa a la població beneficiada, les estimacions es fan a partir del nombre mitjà de persones per llar que viu de lloguer a preu de mercat, que l'INE situa en 2,59, i que aplicat als contractes prorrogables dona com a resultat prop de 4,9 milions de persones. Un dels aspectes que més crida l'atenció de les estimacions és la gran disparitat territorial. L'impacte econòmic varia enormement en funció del territori i fins i tot de la província, perquè depèn de la diferència entre els preus dels contractes antics i els preus de mercat actuals.
La Comunitat de Madrid registra un estalvi mitjà de 9.152 euros per família, mentre que a les Balears la xifra arriba als 10.090 euros, i es converteixen en els dos territoris amb els estalvis més elevats. A Andalusia, la forquilla és especialment àmplia i va dels 2.044 euros de Còrdova als 10.625 euros de Màlaga, una diferència que reflecteix la divergència de preus entre les diferents províncies andaluses. Al País Valencià, l'estalvi se situa entre els 3.890 euros de Castelló i els 8.436 euros de València, mentre que a Canàries oscil·la entre els 4.128 euros de Las Palmas i els 7.596 euros de Santa Cruz de Tenerife. A Galícia la variació va dels 1.760 euros d'A Coruña als 3.455 euros de Lugo, i a l'Aragó es mou entre els 1.811 euros d'Osca i els 4.110 euros de Saragossa. A Castella-la Manxa la forquilla va dels 2.987 euros d'Albacete als 6.220 euros de Guadalajara, i a Castella i Lleó oscil·la entre els 2.551 euros de Palència i els 6.257 euros de Segòvia. Extremadura, finalment, se situa entre els 2.479 euros de Badajoz i els 3.464 euros de Càceres.
El cas de Catalunya
Una de les absències més destacades en les estimacions del Ministeri és Catalunya. El govern espanyol no ha realitzat cap estimació de l'impacte econòmic en aquest territori perquè, segons ha explicat, es tracta majoritàriament de zones declarades de mercat residencial tensionat. En aquestes zones, la llei ja limita l'increment de la renda dels nous contractes, de manera que la diferència entre el contracte prorrogat i un de nou és molt menor o inexistent, i per això el càlcul de l'estalvi perd bona part del seu sentit.
Aquesta circumstància fa que Catalunya quedi fora d'unes xifres que, en canvi, són especialment rellevants en comunitats on els preus del lloguer han pujat amb força en els darrers anys i on els contractes antics es troben molt per sota dels preus actuals de mercat. La lectura política d'aquesta absència és evident: el Ministeri ha optat per no fer una estimació que, en el cas català, seria probablement molt inferior a la de Madrid o les Balears, i ha preferit circumscriure els càlculs als territoris on la mesura té un impacte econòmic més clar. Amb tot, els inquilins catalans amb contractes que vencien abans del 2029 també es podran acollir a la pròrroga, tot i que el benefici econòmic respecte d'un contracte nou serà menor a causa dels límits legals ja existents.