La mort dels pares és un esdeveniment profundament dolorós que, a més del buit emocional, acostuma a portar aparellades un seguit de qüestions pràctiques i legals complexes. Entre elles, el destí de l'habitatge familiar es converteix amb freqüència en un focus de tensions i desacords entre els germans hereus. Quan un vol vendre per obtenir liquiditat i l'altre desitja conservar la llar plena de records, la situació pot embolicar-se, posant a prova tant els lligams familiars com el coneixement sobre les opcions jurídiques disponibles.

El dilema és habitual: dos germans hereten un pis a parts iguals i les seves visions sobre el seu futur xoquen. Davant d'aquest escenari, molts pensen que l'única sortida és que el germà que vol quedar-se l'immoble compri la part de l'altre, com en qualsevol transacció immobiliària. Tanmateix, aquesta via no és ni l'única ni, sovint, la més avantatjosa.

Com explica l'advocat especialista en dret successori David Jiménez, existeix un mecanisme jurídic específic i menys conegut que ofereix una solució més eficient: l'extinció del condomini. Aquesta figura, regulada pel Codi Civil espanyol, està dissenyada precisament per resoldre situacions de copropietat forçosa, com les que es donen després d'una herència.

El primer aclariment fonamental és que cap hereu està obligat a romandre indefinidament en l'anomenada "indivisió" del bé heretat. Això significa que, si un dels germans vol sortir de la copropietat, té instruments legals per forçar una solució. La idea que un germà pugui "bloquejar" per sempre la venda de l'immoble si ell no hi està d'acord és un error molt estès. La llei reconeix el dret de cada cohereu a disposar de la seva part de l'herència, i per això estableix mecanismes per posar fi a aquestes situacions d'estancament.

L'extinció del condomini és, precisament, un d'aquests mecanismes. Consisteix en un procediment legal que permet adjudicar la totalitat de l'immoble a un dels cohereus, mentre que l'altre rep una compensació econòmica equivalent al valor de la seva part. A diferència d'una compravenda tradicional, aquí no hi ha un comprador i un venedor que negocien, sinó que es tracta d'un procés d'adjudicació forçosa que s'inicia precisament perquè els cohereus no han pogut arribar a un acord sobre el manteniment de la indivisió.

En la pràctica, el procés s'inicia quan un dels cohereus sol·licita judicialment o notarialment l'extinció del condomini. Es procedeix llavors a una valoració objectiva de l'immoble, sovint per mitjà d'un tècnic o agència de valoració reconeguda. Un cop determinat el valor de mercat, s'ofereix als altres cohereus la possibilitat d'adjudicar-se l'immoble pagant la corresponent compensació econòmica. Si el germà que desitja conservar l'habitatge accepta, s'adjudica el 100% de la propietat i haurà d'abonar al seu germà l'import equivalent al valor de la seva part. Tot això es formalitza mitjançant escriptura pública davant notari, que després s'inscriu al Registre de la Propietat.

La gran diferència respecte a una compravenda convencional rau en el tractament fiscal, que és considerablement més favorable. En una compravenda d'immobles, l'adquirent ha d'afrontar l'Impost sobre Transmissions Patrimonials, que oscil·la entre el sis i el deu per cent del valor de la transacció, depenent de la comunitat autònoma. A més, el venedor pot haver de pagar la plusvàlua municipal per l'increment de valor del terreny des de l'adquisició fins a la venda.

En canvi, en una extinció del condomini, l'operació tributa pel concepte d'Actes Jurídics Documentats, amb un tipus impositiu molt més reduït, generalment entre el 0,5% i l'1,5%. Aquesta diferència pot suposar un estalvi de milers d'euros. Per exemple, en un immoble valorat en tres-cents mil euros, l'estalvi fiscal podria superar els quinze o vint-i-cinc mil euros en comparació amb una compravenda tradicional.

Quant a la plusvàlua municipal, Jiménez aclareix que en principi no s'ha de liquidar en una extinció de condomini sense excés d'adjudicació. L'excepció es donaria únicament en aquells casos en què hi hagués un excés d'adjudicació, és a dir, quan un dels cohereus rebés més del que li correspon proporcionalment. Per exemple, si en una herència entre dos germans a parts iguals, un d'ells s'adjudiqués el 70% de l'immoble i l'altre només el trenta, o si un rebés l'immoble complet, però no compensés adequadament a l'altre pel valor de la seva part. En aquestes circumstàncies, sobre l'excés sí que podria aplicar-se la plusvàlua municipal.

A més de l'estalvi fiscal, l'extinció del condomini ofereix altres avantatges significatius. És un procediment més àgil que una compravenda tradicional, especialment quan els hereus ja estan identificats i les seves quotes estan clarament definides. A l'estar regulat específicament pel Codi Civil, ofereix un marc legal sòlid i previsible, la qual cosa minimitza els possibles conflictes futurs. També contribueix a preservar les relacions familiars, ja que permet una solució equilibrada on cadascú obté el que busca: l'immoble en uns casos, la liquiditat en altres. Finalment, evita la venda a tercers, cosa que permet que el germà que desitja conservar l'immoble pugui fer-ho sense haver d'enfrontar-se a una subhasta pública o a la venda a un estranger.

Tanmateix, cal tenir en compte algunes consideracions pràctiques. El germà que es quedi l'immoble necessitarà els recursos econòmics per compensar als altres cohereus, la qual cosa pot requerir l'accés a finançament bancari. Un altre punt crític és l'acord sobre la valoració de l'immoble. Si els cohereus no coincideixen, pot ser necessària una valoració per part d'un tècnic independent o, en últim terme, una resolució judicial. També cal considerar que el procediment pot ser impugnat per algun dels cohereus si consideren que no s'està respectant la seva quota o si hi ha irregularitats en la valoració. En casos amb més de dos hereus, la situació es complica, però el mecanisme de l'extinció del condomini segueix sent aplicable, amb les adaptacions necessàries.

És important assenyalar que l'extinció del condomini no és l'única opció disponible. En funció de les circumstàncies específiques, els hereus podrien considerar altres alternatives, com ara pactar el manteniment de la indivisió per un període determinat, establint les condicions d'ús i manteniment de l'immoble. També podrien acordar posar l'immoble a la venda conjuntament i repartir-se els ingressos proporcionalment. En herències amb diversos actius, es podria adjudicar l'immoble a un hereu i compensar als altres amb altres béns de l'herència. Una altra possibilitat seria posar l'habitatge per llogar i repartir-se els ingressos periòdicament.

En definitiva, l'extinció del condomini representa una eina jurídica poc coneguda fora dels cercles jurídics, però altament eficaç per resoldre un dels conflictes més comuns en les herències: el destí de l'habitatge familiar quan les voluntats dels hereus divergeixen. Aquest mecanisme no només ofereix una via legal per desbloquejar situacions d'indivisió forçosa, sinó que ho fa de manera fiscalment eficient, procedimentalment àgil i emocionalment menys conflictiva que alternatives com la compravenda tradicional o la venda a tercers.

La clau per a una aplicació exitosa d'aquest instrument resideix en un coneixement precís dels seus requisits legals, una valoració objectiva de l'immoble, una compensació equitativa entre els cohereus i, especialment, l'assessorament per part de professionals especialitzats en dret successori i fiscal. Davant del dolorós procés que segueix a la pèrdua dels pares, conèixer eines jurídiques com l'extinció del condomini pot proporcionar als hereus no només solucions pràctiques als dilemes sobre l'herència, sinó també un marc per preservar, en la mesura del possible, les relacions familiars en un moment tan sensible com és el del repartiment dels béns dels pares difunts.