Rocío ha construido parte de su actividad inmobiliaria alrededor de viviendas que no son suyas. Su modelo consiste en alquilar un piso y gestionar después el alquiler de sus habitaciones. Las cifras que utiliza como ejemplo llaman la atención: paga unos 950 euros mensuales al propietario y cobra alrededor de 400 por cada estancia. Si las cuatro están ocupadas, la recaudación alcanza los 1.600 euros, aunque esa cantidad no equivale al beneficio.
La inversora explicó su experiencia en Libertad Inmobiliaria. Cuando participó, combinaba cinco viviendas propias destinadas al alquiler tradicional con la gestión de unas 75 habitaciones mediante subarriendo. Son dos actividades distintas, ya que en una obtiene ingresos como propietaria; en la otra asume una renta frente al dueño y organiza la ocupación del inmueble para que las cuentas permitan cubrir gastos y obtener un margen.
La sala de estar se convierte en otra habitación
El piso que describe como habitual está situado en un barrio trabajador y cuenta con tres dormitorios y una sala de estar independiente que transforma en la cuarta habitación. También busca viviendas que requieran una puesta a punto limitada. Según explicó, suele destinar unos 3.000 euros a mobiliario y equipamiento, con la intención de que los ocupantes encuentren lo necesario para instalarse y empezar a utilizar la vivienda desde el primer día.
La diferencia entre los 1.600 euros cobrados y los 950 abonados al propietario es de 650 euros. De ahí todavía debe descontar suministros, internet y otros gastos de gestión. Rocío sitúa su objetivo en unos 410 euros mensuales por vivienda, según sus cálculos. Esa distinción resulta fundamental para entender su relato: la facturación corresponde a lo que entra, mientras que el resultado depende también de lo que cuesta mantener la actividad.
La ocupación y el contrato condicionan las cuentas
El ejemplo permite ver también cuánto pesa una habitación vacía. Con tres ocupadas a 400 euros, los ingresos bajarían a 1.200: quedarían 250 antes de descontar los demás gastos. Por tanto, las cifras dependen de mantener la ocupación y controlar los costes. El margen anunciado describe su experiencia y sus objetivos, pero no garantiza que cualquier vivienda alquilada por ese importe pueda proporcionar el mismo resultado económico.
También importa el régimen jurídico del contrato. Para los arrendamientos de vivienda sujetos al artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el subarriendo exige consentimiento previo por escrito, solo puede ser parcial y su precio no puede superar el del arrendamiento. Por eso, el negocio descrito no puede trasladarse sin más a cualquier contrato: su encaje legal debe examinarse antes de dar por viable la diferencia entre ambas rentas.