Si 2025 fue el año de la guerra de las hipotecas, con una intensa competencia por ofrecer los tipos más bajos, 2026 está siendo justo lo contrario. La banca ha encarecido sus préstamos de forma casi ininterrumpida durante la primera mitad del año. Sin embargo, después de seis meses de subidas, el mercado ha entrado ahora en una fase de estabilidad, coincidiendo con dos acontecimientos: la primera subida de tipos del Banco Central Europeo (BCE) en casi tres años y la apertura de dos investigaciones de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), una contra los seis grandes bancos y otra contra intermediarios hipotecarios.

El BCE elevó el pasado 11 de junio el tipo de la facilidad de depósito del 2% al 2,25% para contener la inflación. Sin embargo, esa decisión ya estaba descontada por los mercados. De hecho, el euríbor llevaba meses subiendo con fuerza en previsión de ese movimiento del banco central. Y tras la decisión del BCE, el indicador se ha relajado y en junio se estabilizó en el 2,80%, una señal de que los inversores creen que podría haber una pausa en las subidas de tipos.

Ese cambio también se ha trasladado al mercado hipotecario. Entre enero y principios de junio, prácticamente todos los bancos encarecieron sus hipotecas fijas para adaptarse al nuevo escenario. Sin embargo, desde mediados de junio apenas se han producido cambios, especialmente entre los seis bancos investigados por la CNMC.

Competencia comunicó el 16 de junio la apertura de un expediente sancionador contra los seis grandes bancos del Ibex-35 por las declaraciones públicas realizadas por algunos directivos sobre la evolución futura de las hipotecas fijas, al considerar que pudieron facilitar que las entidades anticiparan la estrategia de sus competidores. Dos semanas después abrió una segunda investigación a intermediarios hipotecarios por posibles acuerdos sobre precios y condiciones comerciales.

"Las hipotecas ya se habían encarecido antes del expediente"

Los expertos, sin embargo, creen que todavía es pronto para atribuir esa estabilidad de precios a la actuación de la CNMC. Desde Kelisto recuerdan que las hipotecas ya se habían encarecido antes del expediente y consideran que la pausa responde sobre todo a que los bancos ya habían trasladado el aumento del coste del dinero a sus ofertas. No obstante, creen que la investigación sí hará que las entidades sean mucho más prudentes a la hora de hablar públicamente de sus próximos movimientos.

Desde HelpMyCash comparten esa visión. Consideran que la mayoría de los bancos ya había ajustado sus hipotecas antes de la decisión del BCE —las mayores subidas acumuladas en las hipotecas fijas corresponden a Openbank, que elevó el tipo del 2,46% al 2,90%; el Santander, del 2,55% al 2,96%; e Ibercaja, del 2,15% al 2,55%— y ahora prefiere esperar a conocer cuál será el siguiente paso del organismo europeo. 

Más subidas si el BCE mueve ficha

De cara al segundo semestre, el sector coincide en que el verano será tranquilo. Para el último tramo del año, sin embargo, los expertos de iAhorro ven dos fuerzas enfrentadas: la posibilidad de una nueva subida de tipos del BCE y la tradicional campaña comercial de final de año, cuando los bancos suelen mejorar sus ofertas para cumplir objetivos. En esta ocasión, creen que pesará más el primer factor y consideran más probable que las hipotecas registren nuevas subidas, aunque moderadas, de entre 0,10 y 0,20 puntos porcentuales.

Si la inflación continúa moderándose y el BCE mantiene los tipos sin cambios, las hipotecas podrían permanecer estables e incluso producirse alguna rebaja puntual. Si, por el contrario, los precios vuelven a repuntar y el banco central endurece de nuevo su política monetaria, las entidades volverán previsiblemente a encarecer las hipotecas fijas, concluyen.