El debate generado en las últimas semanas alrededor de la vivienda ha devuelto a la actualidad una figura que parecía pertenecer a otra época: los alquileres de renta antigua. Contratos firmados hace más de cuatro décadas que todavía continúan vigentes y que pueden permitir a sus inquilinos pagar mensualidades muy inferiores a las que hoy se encuentran en el mercado. Pero ¿qué se considera exactamente renta antigua?
“Se considera alquiler de renta antigua el contrato de arrendamiento de vivienda firmado antes del 9 de mayo de 1985 que continuaba vigente el 1 de enero de 1995”, explica José Manuel Orta, asesor fiscal y CEO de Ortafyc. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 estableció un régimen específico para estos contratos, que siguen sujetos en buena medida a la legislación anterior, pero con importantes modificaciones introducidas por la propia ley.
¿Por qué se pagan alquileres tan bajos?
Una de las principales diferencias con los contratos actuales está en la renta. En un alquiler ordinario, la cantidad inicial se acuerda entre propietario e inquilino y posteriormente puede actualizarse de acuerdo con las reglas aplicables. En los contratos antiguos, sin embargo, se parte de cantidades pactadas hace varias décadas. "Estamos hablando de contratos firmados cuando los precios de los alquileres eran prácticamente simbólicos comparados con los actuales, incluso ajustándolos a la inflación", explica Orta. Aunque estos contratos contemplan mecanismos de actualización, las particularidades de ese régimen y el hecho de partir de cantidades establecidas hace tantos años explican que puedan existir actualmente viviendas con mensualidades extraordinariamente alejadas del precio que tendría ese mismo inmueble si saliera hoy al mercado.
La propia LAU de 1994 estableció un sistema específico de revisión para estas rentas antiguas. ¿La renta antigua dura toda la vida? Esta es probablemente una de las cuestiones que más confusión genera. Los antiguos contratos podían extenderse durante toda la vida del arrendatario original. Pero eso no significa que puedan transmitirse indefinidamente de generación en generación. La legislación estableció un régimen transitorio para determinar quién podía continuar en la vivienda después del fallecimiento del arrendatario. En determinados supuestos puede producirse la subrogación del cónyuge o de determinados familiares que cumplan los requisitos legales de convivencia y parentesco.
Sin embargo, existen límites a las sucesivas subrogaciones y la ley considera expresamente situaciones en las que ya no se permiten nuevas transmisiones del contrato. Por eso, señala Orta, no basta con que un hijo o familiar lleve muchos años relacionado con esa vivienda para dar por hecho que podrá conservar automáticamente el contrato cuando fallezca su titular. Hay que estudiar quién figura como arrendatario, si anteriormente se produjo alguna subrogación y qué circunstancias familiares y de convivencia concurren en cada caso.
¿Qué ocurre si el propietario vende la vivienda?
Otra situación especialmente sensible aparece cuando una vivienda con renta antigua cambia de manos. La venta, por sí misma, no supone que el contrato desaparezca automáticamente. Como explica Orta, el nuevo propietario se coloca, con carácter general, en la posición jurídica que correspondía al anterior respecto al arrendamiento. Esto significa que comprar una vivienda ocupada por un inquilino con un contrato antiguo no equivale a adquirir una vivienda libre para disponer inmediatamente de ella. Precisamente por eso, antes de una operación de este tipo resulta fundamental conocer la situación contractual del inmueble y los derechos que mantiene el arrendatario.
¿Puede el propietario recuperar una vivienda de renta antigua?
Que estos contratos tengan una protección especial tampoco significa que sean intocables. Orta explica que existen circunstancias en las que puede producirse su extinción. Entre ellas están determinados incumplimientos del inquilino, como el impago de la renta, dejar de habitar la vivienda o ceder indebidamente su uso a un tercero. También existen determinados supuestos relacionados con la necesidad de la vivienda por parte del propietario y otras causas específicas previstas para estos contratos históricos. Por tanto, “renta antigua” no significa necesariamente “alquiler para siempre”. Cada contrato debe estudiarse individualmente y, especialmente, debe comprobarse qué ha sucedido desde que se firmó: quién era el titular original, quién ocupa actualmente la vivienda y si se han producido subrogaciones. El contrato original puede ser decisivo 40 años después.
Precisamente la antigüedad de estas relaciones puede convertirse en uno de sus mayores problemas. Después de varias décadas pueden haber fallecido propietarios e inquilinos, haberse producido herencias, ventas o subrogaciones y existir documentación que la familia apenas ha vuelto a consultar desde hace años. Por eso Orta recomienda que quien viva actualmente bajo un contrato de estas características localice y conserve el contrato original, los justificantes de pago y toda la documentación posterior relacionada con cambios de titularidad, subrogaciones o modificaciones de las condiciones. Si el propietario comunica una posible finalización del alquiler, tampoco aconseja ignorar la notificación ni abandonar precipitadamente la vivienda. “Cualquier cuestión sobre extinciones, subrogaciones o cambios en la propiedad debería consultarse con un abogado o jurista especializado. Cualquier documento que se firme posteriormente puede tener una trascendencia importante”, señala.
Más de cuarenta años después de la firma de los últimos contratos que pueden encajar en este régimen, la renta antigua continúa teniendo efectos sobre miles de relaciones entre propietarios e inquilinos. Y precisamente porque las condiciones económicas que dieron origen a esos contratos tienen poco que ver con el mercado inmobiliario actual, saber quién tiene derecho a permanecer en la vivienda, durante cuánto tiempo y bajo qué condiciones puede acabar siendo tan importante como conocer cuánto se paga cada mes.