El mercado de alquiler presenta una realidad que hasta ahora había pasado relativamente desapercibida: los propietarios que tienen varias viviendas en arrendamiento cobran unos precios superiores a los de los arrendadores que solo disponen de un solo piso. Un estudio de ESADE ha cuantificado esta diferencia en un 3,5% para viviendas comparables, una cifra que no es fija, sino que aumenta a medida que crece el número de inmuebles en propiedad. El informe también señala que este sobreprecio explica aproximadamente un 18% del encarecimiento del alquiler en el Estado entre 2019 y 2023, aunque la mayor parte de la subida corresponde a la revalorización general del mercado y no a este factor concreto. La comparación entre lo que cobran unos y otros ha cambiado de manera significativa en pocos años.
En 2019, la diferencia era de solo un 0,8% a favor de los multiarrendadores, mientras que en 2023 esta cifra se había multiplicado hasta alcanzar el 3,5%, siempre comparando viviendas equivalentes situadas en una misma sección censal. Esta progresión indica que la prima no es un elemento estable del mercado, sino que se ha ido ampliando con el tiempo, en paralelo al aumento general de los precios del alquiler y a la consolidación de carteras inmobiliarias más grandes.
El estudio ha detectado que la brecha se amplía a medida que crece el número de inmuebles que tiene el propietario. Quienes disponen de dos viviendas aplican un precio un 1,3% superior, mientras que quienes tienen cinco o más llegan a un 4,5% por encima de los pequeños arrendadores. Esta gradación sugiere que la magnitud de la cartera es un elemento relevante a la hora de explicar las diferencias de precio, y que el fenómeno no se limita a un grupo reducido de grandes tenedores, sino que afecta también a propietarios de dimensiones medianas.
El efecto de la dispersión geográfica
Otro de los aspectos que recoge el informe es la relación entre la dispersión geográfica de los inmuebles y la prima aplicada. Cuando la cartera se reparte en varios municipios, el sobreprecio es superior (+2,8%) que cuando las viviendas se concentran en uno solo (+1,5%). En cambio, cuando todos los inmuebles se encuentran en la misma sección censal, la prima se vuelve negativa (-3,8%), un resultado que el estudio califica de contrario a lo que se podría esperar si la diferencia respondiera al poder de mercado local. Este dato indica que la lógica que hay detrás de la prima no es únicamente la de dominar un mercado concreto, sino que intervienen otros factores que hay que tener en cuenta. El estudio también concluye que los propietarios con varios pisos suben más el alquiler cuando renuevan los contratos.
De media, los precios aumentan un 5,2% en las renovaciones de estos arrendadores, frente al 3,8% en las de los propietarios con una sola vivienda. Esta diferencia pone de manifiesto que el momento de la renovación es especialmente relevante para entender la evolución de los precios, y que las medidas que se quieran aplicar para moderarlos deberían tener en cuenta esta circunstancia.
El informe concluye que la mayor parte del aumento del precio de los alquileres se debe a que las mismas características se pagan más caras, incluida la prima de los propietarios de varios pisos. En este sentido, atribuye a los multiarrendadores algo menos de una quinta parte de la subida del precio del alquiler y añade que esta contribución se debe casi toda al aumento de su prima, ya que el peso de estos propietarios sobre el parque de viviendas prácticamente no ha variado en el periodo analizado.