Cuando se rompe un electrodoméstico, una persiana deja de funcionar o aparece una avería en la fontanería de una vivienda alquilada, surge una duda habitual entre propietarios e inquilinos: quién debe asumir el coste de la reparación. La legislación distingue entre las reparaciones necesarias para conservar la vivienda y las pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano. El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el propietario debe realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, mientras que el inquilino debe asumir las reparaciones pequeñas derivadas del desgaste por el uso ordinario.

Según explica Arantxa Goenaga Llorca, abogada y socia de AF Legis, no establece una cantidad mínima para las reparaciones que debe asumir el inquilino”. Añade que “lo que es determinante no es el precio de la avería ni el coste de llamar a un técnico, sino si el problema deriva del uso normal de la vivienda o del estado de sus instalaciones”.

Reparaciones que corresponden al propietario

El propietario debe asumir las reparaciones relacionadas con el estado del inmueble o con el deterioro de las instalaciones. Entre ellas hay averías en tuberías, instalaciones eléctricas defectuosas, problemas de aislamiento o impermeabilización o fallos en sistemas de agua o calefacción cuando se deben al desgaste del sistema. También corresponde al propietario sustituir instalaciones deterioradas por antigüedad o falta de mantenimiento. Goenaga explica que “cuando las instalaciones presentan deterioro por el paso del tiempo o falta de mantenimiento, la responsabilidad corresponde al arrendador”.

Un ejemplo habitual es el de tuberías con corrosión o agua que sale amarilla por oxidación, una señal de deterioro de la instalación que corresponde reparar al propietario. Lo mismo ocurre cuando hay que sustituir elementos completos de una instalación, como el mecanismo de una cisterna que ha dejado de funcionar por desgaste o una llave de paso deteriorada por el paso del tiempo.

Reparaciones que corresponden al inquilino

El arrendatario debe asumir las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda. Entre ellas suelen incluirse cambios de bombillas, pequeñas reparaciones en grifos o cisternas, o ajustes en persianas o elementos que se deterioran con el uso cotidiano. Además, el artículo 1563 del Código Civil establece que el inquilino responde de los daños causados a la vivienda cuando se deban a culpa suya o negligencia. Goenaga señala que “si un electrodoméstico se rompe por un uso inadecuado, el coste corresponde al inquilino”. Por ejemplo, “si la puerta de una nevera se rompe porque se ha forzado al abrirla o una persiana se rompe por una manipulación incorrecta, la reparación la debe asumir el arrendatario".

¿Qué pasa con los electrodomésticos?

Cuando una vivienda se alquila con electrodomésticos, una de las dudas más frecuentes es quién debe pagar la reparación si dejan de funcionar. La responsabilidad depende de la causa de la avería. Si el aparato deja de funcionar por desgaste o antigüedad, corresponde al propietario repararlo o sustituirlo. Si la avería se debe a mal uso o negligencia, el coste corresponde al inquilino. Goenaga concluye que "muchos conflictos surgen con electrodomésticos antiguos, con persianas o con cisternas, donde hay que determinar si el fallo se debe al desgaste natural del sistema o a un uso incorrecto. En los contratos de arrendamiento no suelen especificarse exactamente qué corresponde reparar a cada una de las partes, y por ello siempre es una fuente de conflicto el inmueble y cuesta diferenciar si es por el uso ordinario o porque este electrodoméstico o instalación ha agotado la vida útil. Es muy aconsejable prever estas cuestiones en el contrato".