Comprar un piso es una de las decisiones financieras más importantes que se pueden tomar a lo largo de la vida. En un contexto de tipos de interés elevados, inflación persistente e incertidumbre económica, cualquier paso en falso puede comprometer la estabilidad de las finanzas familiares. Por ello, antes de firmar una hipoteca, los expertos recomiendan tener en cuenta cuatro criterios básicos para evitar caer en el sobreendeudamiento.
El primer criterio hace referencia al precio total de la vivienda. La norma no escrita del sector inmobiliario establece que el coste de la vivienda no debería superar las cinco veces el salario bruto anual de la persona o pareja que quiere comprar. A este precio se deben añadir los impuestos y gastos asociados a la compra, que suelen representar alrededor del 10% del valor del inmueble. Por lo tanto, si un piso cuesta 300.000 euros, el coste real será de 330.000 euros, lo que exigiría unos ingresos brutos anuales mínimos de 66.000 euros para quien lo compra.
El segundo criterio se refiere a la cuota mensual de la hipoteca, que no debería superar el 30% o el 35% de los ingresos netos mensuales. Este porcentaje garantiza que la persona o la pareja pueda hacer frente al resto de gastos habituales (alimentación, suministros y transporte) sin comprometer su capacidad de ahorro. En el ejemplo anterior, unos ingresos brutos anuales de 66.000 euros se traducen en unos ingresos netos mensuales de entre 3.800 y 4.100 euros, dependiendo de las retenciones y de la situación personal. En este caso, la cuota de la hipoteca no debería superar los 1.300 euros mensuales. Este límite permite que, incluso en situaciones de subida de tipos de interés, la familia pueda seguir pagando el préstamo sin apretar excesivamente el presupuesto.
Ahorro previo para la entrada
Otro criterio esencial, y a menudo el más difícil de cumplir, es disponer de un ahorro previo suficiente para afrontar la entrada de la vivienda y los gastos asociados. En principio, la hipoteca no debería cubrir más del 80% del precio de compra, de modo que la persona o la pareja debe tener ahorrado como mínimo el 20% del precio, más el 10% adicional para impuestos y gastos. En total, hay que tener alrededor del 30% del precio de compra. En el caso del piso de 300.000 euros, esto significa disponer de 90.000 euros ahorrados antes de empezar la compra. Esto supone uno de los principales obstáculos para los compradores, sobre todo para los jóvenes y para aquellos que viven en ciudades con un mercado inmobiliario tensionado, como Barcelona y su área metropolitana.
Finalmente, los expertos aconsejan que el préstamo hipotecario quede liquidado antes de la edad de jubilación. El objetivo es que la persona no tenga que destinar una parte de la pensión al pago de la vivienda, una vez reducidos los ingresos. Aunque las entidades financieras pueden conceder hipotecas hasta los 70 o 75 años, lo más prudente es que el crédito finalice antes de esta etapa vital. Este criterio es especialmente relevante para aquellos que contratan hipotecas a largo plazo, de 30 o 40 años, para que las cuotas sean más bajas. Si se empieza a pagar con 35 años, una hipoteca a 30 años se liquidaría a los 65, mientras que si se inicia a los 40, el préstamo se alargaría hasta los 70. Por lo tanto, la edad del hipotecado es un factor que hay que tener en cuenta a la hora de elegir el plazo.
La realidad del mercado
Cumplir todos estos criterios no es fácil. Los precios de la vivienda en Barcelona se han encarecido notablemente, y los sueldos, aunque han aumentado, no lo han hecho al mismo ritmo. Esto significa que muchas familias se tienen que conformar con pisos más pequeños, más alejados del centro o con más antigüedad para ajustarse a su presupuesto. A pesar de las dificultades, los expertos insisten en que es mejor esperar y ahorrar más tiempo que endeudarse por encima de las posibilidades reales de la unidad familiar. Una hipoteca excesiva puede hipotecar, literalmente, el futuro de la persona o de la pareja, y limitar su capacidad de responder a imprevistos.
Los cuatro criterios expuestos no son reglas infalibles, pero sí una guía útil para tomar decisiones. Cada caso es diferente, y puede haber factores como la estabilidad laboral, los gastos previstos o las perspectivas de futuro que hagan variar las cifras. Pero, en general, seguir estas recomendaciones ayuda a evitar el sobreendeudamiento y garantiza que la compra de una vivienda sea una inversión y no un problema en la vida cotidiana. En un entorno de subida de tipos y de incertidumbre, la prudencia es uno de los mejores consejos para cualquier comprador.