La inversió en habitatge no dista gaire de la financera quant a la manera d'obtenir ingressos. Fent un símil, el preu de l'habitatge puja i baixa (igual com ho fa el dels bons o les accions) i a més, si es lloga, s'aconsegueix una renda mensual que serien els dividends de les empreses cotitzades en Borsa o els cupons en el cas dels bons.
Actualment, la rendibilitat bruta pel lloguer d'habitatge a Espanya ronda de mitjana el 7% anual, per sobre de la rendibilitat dels bons i les lletres, entorn del 3,5% o del dividend borsari que se situa en el 4%. Un percentatge que sorgeix de dividir el preu de l'habitatge entre la renda acumulada l'any que es cobra a l'inquilí. Això sí, a aquest 7% de rendibilitat cal descomptar les nombroses despeses que genera una casa com la quota mensual de la comunitat, l'IBI, les assegurances, les despeses reforma, les avaries, etcètera. Amb això s'obtindrà la rendibilitat neta que finalment percebi el propietari de l'immoble llogat.
Com qualsevol altra inversió, l'habitatge implica risc, tant de caiguda del preu de l'immoble, com pel descens en el preu del lloguer o els més greus, lligats a inquilins morosos. La perspectiva per a aquest 2024 continua sent molt positiva per al lloguer d'habitatge. Amb les dades a tancament del gener passat, el preu mitjà de l'habitatge a Espanya va assolir els 2.049 euros per metre quadrat amb una pujada del 8,2% respecte a gener de 2023, segons dades del portal Idealista. Quant al lloguer, segons la mateixa font, el preu mitjà per metre quadrat de pagament mensual va assolir els 12,4 euros, amb una pujada de gener a gener del 10,8%. Com que la rendibilitat del lloguer depèn tant del preu d'adquisició de l'habitatge com de la renda obtinguda, aquestes dades mostren que el guany ha pujat per tal com l'import rebut anualment per lloguer supera a l'augment dels preus, en el supòsit que aquest inversor hagués començat la seva activitat el gener de 2023.
El preu mitjà de l'habitatge a Espanya va assolir els 2.049 euros per metre quadre el gener, amb una pujada del 8,2%
És necessari també distingir entre els lloguers de llarga estada (els tradicionals) tenen una rendibilitat bruta inferior, ja que requereixen menor gestió, però alhora l'immoble està menys temps buit. Al contrari, el lloguer de temporada, per exemple, és menys estable, però a canvi la rendibilitat en curta estada és major perquè requereix més gestió i els preus del lloguer són més elevats.
I les expectatives dels experts apunten que aquesta tendència de més pujada dels lloguers davant l'habitatge es mantindrà durant tot l'any, a causa de l'escassetat, l'encariment del crèdit i les limitacions imposades per la Llei d'Habitatge que redueixen l'oferta. Mentre que durant el 2023 l'alça del lloguer va estar limitat al 2%, a partir de 2024 s'actualitzaran a un màxim del 3%.
Maria Matos, directora d'estudis del portal Fotocasa explica molt bé la relació entre el preu de compra i el lloguer. "És cert que s'esperava que aquest any la rendibilitat bruta assolís un nou màxim a causa del fervor amb què ha apujat el preu del lloguer, en marcar rècord històric. Però el preu de la compra d'habitatge també continua augmentat. Si ambdós mercats presenten tendència alcista, el rendiment de comprar un habitatge per posar-la de lloguer s'equilibra". Tanmateix, considera que és un tipus d'inversió que agrada molt als particulars "que aposten per l'habitatge com un valor refugi i que s'han llançat a invertir en percebre aquest mercat com fiable després de l'evolució i recuperació tan positiva després de la pandèmia", conclou.
Però també, segons els experts, la legislació no ajuda una estabilització del mercat immobiliari. Per exemple, el portaveu d'Idealista, Francisco Iñareta, considera que "les polítiques dutes a terme en matèria de lloguer han augmentat la incertesa i la sensació d'inseguretat jurídica entre molts inversors, que en molts casos han optat per no invertir els seus estalvis en la compra d'habitatges en mal estat per reformar-les i posar-les de lloguer. L'augment del risc inversor és una de les raons per les quals l'oferta d'habitatges de lloguer es continua reduint i, alhora, augmenta la pressió sobre els preus i complica l'accés a l'habitatge a milers de famílies".
Madrid i Barcelona
Luis Corral, CEO de Foro Consultores Immobiliaris, fa un repàs de la situació de Madrid i Barcelona on la rendibilitat per lloguer és més modesta i segura a causa de l'increment del valor dels habitatges i considera més atractives les poblacions limítrofes a aquestes grans urbs. Així, en el cas de Madrid, la rendibilitat bruta mitjana ronda el 5% i és inferior a moltes altres ciutats perquè el preu de l'habitatge és més elevat, però la zona de lloguer és molt àmplia perquè té molta població, gran demanda i gran activitat econòmica. "Les localitats de la corona metropolitana poden ser una bona opció. Per exemple, Getafe o Alcalá de Henares compten amb gran atractiu perquè té activitat terciària, industrial i a més Universitat. Es tracta de municipis que a més de la seva proximitat a grans ciutats, bones comunicacions, tenen importants al·licients generadors d'ocupació i increment de població superiors a la mitja", explica.
Una situació que també passa a Barcelona amb rendibilitat entorn del 5% i amb gran demanda, on Hospitalet o Santa Coloma s'han convertit en zones molt interessants. "El criteri de selecció ha de ser l'empenta econòmica, la tirada turística o la seva activitat terciària o industrial perquè això les fa més atractives a l'hora de lloguer, cert és que el preu de compra sol ser més gran i la rendibilitat baixa una mica. Però el que inverteix per llogar espera tenir l'immoble ocupat el major temps possible", explica Luis Corral. Màlaga, que compta amb una demanda elevada per la seva activitat turística i la implantació d'empreses tecnològiques, València, Saragossa o Pamplona juntament amb les localitats properes a grans capitals amb bones connexions són els més interessants per invertir.