El mercat hipotecari espanyol acaba de tancar el seu millor exercici en dècada i mitja. Segons l'INE, el 2025 es van constituir 501.073 hipoteques sobre habitatge, un 17,8% més que l'any anterior. L'import mitjà va arribar als 172.535 euros (+13,5%) i el tipus d'interès mitjà es va situar en el 2,87%, consolidant Espanya com un dels mercats amb condicions hipotecàries més competitives d'Europa.
Malgrat tot, l'accés continua sent limitat. "L'edat mitjana d'accés al primer habitatge ja està en els 41 anys, set més que la mitjana europea. Això no és una dada aïllada: és el símptoma d'un mercat on cada generació juga amb regles, terminis i barreres d'entrada completament diferents", afirma Yogi Thadhani, portaveu de Finteca i Country Manager de Clar a Espanya.
La Generació Z mira la hipoteca des de fora
Per als més joves, la hipoteca continua sent una possibilitat remota. Segons dades de pisos.com, només el 7% de la Gen Z està pagant una hipoteca, enfront del 37% dels millennials i el 42% de la generació X. El 35% viu de lloguer i un 26% en pisos compartits. La barrera és econòmica. El salari mitjà anual de la Gen Z se situa en 19.356 euros (Banc d'Espanya), mentre els preus de l'habitatge creixen un 12,9% interanual. Segons EAE Business School, els joves tarden un 36,7% més que els seus pares a reunir el 20% d'entrada: 3,6 anys davant 2,6 el 1993. "Per a la Gen Z, l'accés a l'habitatge no és una qüestió de voluntat, sinó d'aritmètica", assenyala Thadhani.
Millenials, la generació que menys patrimoni acumula
Els millennials són el grup que més activament busca habitatge en propietat i el que ho fa en condicions més desavantatjoses. El 37% està pagant hipoteca, i en el tram de 25 a 34 anys la compravenda (28%) ja supera el lloguer (26%), segons Fotocasa. Però el cost patrimonial és alt. Segons Fedea, la taxa de propietat entre menors de 35 anys va caure del 65% el 2008 a menys del 40% el 2022. La riquesa mitjana dels joves es va desplomar de 101.040 a 23.500 euros en dues dècades, mentre els majors de 65 acumulen una mitjana de 321.987 euros en actius reals.
"Comparar hipoteques no és un luxe, és una necessitat: mig punt en el tipus pot suposar milers d'euros en una operació que condicionarà la seva economia durant dècades", apunta Thadhani. El 39% d'aquesta generació destina entre 300 i 499 euros mensuals a la quota. La hipoteca fixa és la seva opció majoritària (53%), reflex d'una generació que prioritza estabilitat.
Majors de 50: hipoteques més curtes, quotes més altes
"Hipotecar-se a partir dels 50 és més habitual del que sembla", revela l'expert. No obstant això, el principal condicionant que apareix és el termini. Les entitats exigeixen liquidar la hipoteca abans dels 75 anys: als 50, el termini màxim se situa entre 25 i 30 anys; als 55, baixa a 20-25 anys; i prop dels 60, rarament supera els 15-20 anys. La conseqüència és una quota més elevada o la necessitat d' aportar una entrada més gran. "A partir dels 50, la hipoteca deixa de ser només una decisió financera i es converteix en una decisió de planificació vital", destaca Thadhani, qui recorda que, a dia d'avui, un de cada 10 boomers destina més de 1.000 euros al mes al pagament de la hipoteca.
Els experts recomanen una entrada del 30-40% per a aquest perfil, davant el 20% estàndard. Iniciatives com "Mi Primera Vivienda" de la Comunitat de Madrid, que el 2026 va ampliar la seva cobertura a persones de 40 a 50 anys, reflecteixen que l'accés tardà és un fenomen estructural a Espanya.
Un mercat rècord que no resol la bretxa. Les 501.073 hipoteques del 2025 confirmen que el finançament ha deixat de ser el coll d'ampolla. "El tipus mitjà del 2,87% i un euríbor estabilitzat al voltant del 2-2,3% configuren un escenari favorable, però els preus van començar 2026 amb una nova pujada i l'oferta continua sent insuficient", comenta Thadhani. En aquest context, un de cada tres joves compra ja amb avals ICO i "la capacitat de comparar condicions de múltiples entitats s'ha convertit en un factor determinant per a la decisió financera més important de la majoria de les llars", sentencia.