El mercat de lloguer presenta una realitat que fins ara havia passat relativament desapercebuda: els propietaris que tenen diversos habitatges en arrendament cobren uns preus superiors als dels arrendadors que només disposen d'un sol pis. Un estudi d'ESADE ha quantificat aquesta diferència en un 3,5% per a habitatges comparables, una xifra que no és fixa sinó que augmenta a mesura que creix el nombre d'immobles en propietat. L'informe també assenyala que aquest sobrepreu explica aproximadament un 18% de l'encariment del lloguer a l'Estat entre el 2019 i el 2023, tot i que la major part de la pujada correspon a la revalorització general del mercat i no a aquest factor concret. La comparació entre el que cobren uns i altres ha canviat de manera significativa en pocs anys.
El 2019, la diferència era de només un 0,8% a favor dels multiarrendadors, mentre que el 2023 aquesta xifra s'havia multiplicat fins a arribar al 3,5%, sempre comparant habitatges equivalents situats en una mateixa secció censal. Aquesta progressió indica que la prima no és un element estable del mercat sinó que s'ha anat ampliant amb el temps, en paral·lel a l'augment general dels preus del lloguer i a la consolidació de carteres immobiliàries més grans.
L'estudi ha detectat que la bretxa s'amplia a mesura que creix el nombre d'immobles que té el propietari. Els qui disposen de dos habitatges apliquen un preu un 1,3% superior, mentre que els qui en tenen cinc o més arriben a un 4,5% per sobre dels petits arrendadors. Aquesta gradació suggereix que la magnitud de la cartera és un element rellevant a l'hora d'explicar les diferències de preu, i que el fenomen no es limita a un grup reduït de grans tenidors sinó que afecta també propietaris de dimensions mitjanes.
L'efecte de la dispersió geogràfica
Un altre dels aspectes que recull l'informe és la relació entre la dispersió geogràfica dels immobles i la prima aplicada. Quan la cartera es reparteix en diversos municipis, el sobrepreu és superior (+2,8%) que quan els habitatges es concentren en un de sol (+1,5%). En canvi, quan tots els immobles es troben en la mateixa secció censal, la prima esdevé negativa (-3,8%), un resultat que l'estudi qualifica de contrari al que es podria esperar si la diferència respongués al poder de mercat local. Aquesta dada indica que la lògica que hi ha darrere de la prima no és únicament la de dominar un mercat concret, sinó que hi intervenen altres factors que cal tenir en compte. L'estudi també conclou que els propietaris amb diversos pisos apugen més el lloguer quan renoven els contractes.
De mitjana, els preus augmenten un 5,2% en les renovacions d'aquests arrendadors, davant del 3,8% en les dels propietaris amb un sol habitatge. Aquesta diferència posa de manifest que el moment de la renovació és especialment rellevant per entendre l'evolució dels preus, i que les mesures que es vulguin aplicar per moderar-los haurien de tenir en compte aquesta circumstància.
L'informe conclou que la major part de l'augment del preu dels lloguers es deu al fet que les mateixes característiques es paguen més cares, inclosa la prima dels propietaris de diversos pisos. En aquest sentit, atribueix als multiarrendadors una mica menys d'una cinquena part de la pujada del preu del lloguer i afegeix que aquesta contribució es deu gairebé tota a l'augment de la seva prima, ja que el pes d'aquests propietaris sobre el parc d'habitatges pràcticament no ha variat en el període analitzat.