La crisi de les oficines passa factura al 22@. El districte de negocis que impulsa l'Ajuntament de Barcelona al barri de Poblenou des de fa més de dues dècades arrossega una elevada desocupació de les seves oficines a conseqüència de la sortida al mercat de nombrosos edificis que no troben inquilí.
Als últims dos exercicis, des de 2022 fins a finals d'aquest any, el 22@ ha assistit a la construcció d'un conjunt d'immobles d'oficines que sumen més de 300.000 metres quadrats en un context de feble demanda. Això ha donat lloc a un parc a la zona que suma prop de 800.000 metres quadrats útils, dels quals un 23,3% estan sense ocupar, és a dir, buits, segons les dades de la consultora Savills.
Però la superfície sense ocupar és probablement molt superior: la firma no comptabilitza com a buits espais operats com coworkings o oficines flexibles, molts dels quals tenen escassa activitat, així com tampoc la superfície que destinen al sotsarrendament a grans empreses que, amb l'auge del teletreball, es troben ara amb unes oficines sobredimensionades.
De fet, una anàlisi de l'associació veïnal Observatori dels barris del Poblenou eleva a 141.800 metres quadrats la superfície destinada a les oficines flexibles o disponibles per ser sotsarrendades. Si el 100% d'aquesta superfície estigués sense ocupar, els metres quadrats buits superaria el 40%, segons l'informe. "No tota aquesta superfície és buida, però una part important, encara difícil de quantificar, sí que ho podria estar", afirmen fonts del sector.
El 22@ va absorbir 79.000 metres quadrats en el primer semestre de 2019, molt per sobre dels 22.000 metres quadrats dels sis primers mesos d'aquest any
Les consultores immobiliàries no ofereixen transparència sobre la realitat a la zona. Algunes, com Cushman&Wakefield, inclouen en les seves anàlisis àrees adjacents que no formen part del districte tecnològic, com la Vila Olímpica, amb la Torre Mapfre, entre altres immobles, per disminuir la desocupació al 21%. En tot cas, tenint en compte totes les valoracions consultades, la desocupació supera clarament el 30%.
El 22@ assisteix al seu auge constructor en un moment en què el paradigma de la feina a l'oficina està canviant. La demanda d'espais està disminuint per la cada vegada més consolidada aposta pel format híbrid i les empreses aposten per zones cèntriques per facilitar l'arribada i l'atractiu dels seus espais per als seus empleats, alhora que redueixen metres quadrats. A això, s'ha de sumar un aspecte més conjuntural, com és la crisi que travessa ara el segment tecnològic en l'actual context d'incertesa econòmica.
Les dades de Savills, que en aquest cas sí que ofereix una completa anàlisi del mercat d'oficines de Barcelona del primer semestre, són eloqüents: el 22@ va tancar lloguers en el primer semestre de 2019 per 79.000 metres quadrats, una xifra que en el primer semestre de 2022, ja després de la pandèmia, va descendir fins a 30.000 metres quadrats per tancar en tot just 22.000 metres quadrats en els primers sis mesos d'aquest any. "Les absorcions o lloguers de més de cent mil metres quadrats anuals que aconseguia el 22@ queden ja lluny", apunta una professional immobiliària que demana anonimat.
A Glòries, l'epicentre del districte, els lloguers han baixat de 26 euros per metre quadrat abans de la pandèmia als 22 actuals
La menor demanda i l'elevada desocupació està provocant un descens de les rendes dels lloguers. A la zona de Glòries, considerada l'epicentre del 22@ els lloguers abans de la pandèmia es tancaven a 26 euros per metre quadrat al mes i actualment s'estan renegociant sobre els 22 euros, és a dir, un 18% menys.
Els promotors estan ja començant a ajornar la posada en marxa de projectes o, fins i tot, paralitzant la construcció d'alguns, com subratlla Observatori dels barris de Poblenou, que assenyala que les grues s'han retirat de projectes localitzats en el número 51 del carrer Cristòfol de Moura o en el número 121 del carrer Puigcerdà. "El 2024, i de forma gradual, es desinfla el desenvolupament d'aquesta zona a causa de la gran oferta buida, traslladant-se l'interès al centre de la ciutat", recull Savills.
22@Network, l'associació que reuneix a empreses i institucions per al desenvolupament del districte, resta importància a aquesta situació i subratlla la importància de mantenir el projecte a llarg termini, encara que s'obre a modificacions. "El 22@ és un projecte a llarg termini, una àrea perquè grans empreses s'instal·lin i generin riquesa a Barcelona: els resultats els veurem a partir de 2035 o el 2040", explica Enric Urreta, president de 22@Network. Urreta, no obstant això, apressa l'Ajuntament de Barcelona a accelerar la construcció d'habitatge al barri i s'obre a canvis en els usos del sòl. "Algun edifici d'oficines es podria convertir en habitatge, encara que després d'estudiar-lo a fons i amb les modificacions necessàries", apunta Urreta.
Prudència i paciència, diu Collboni
L'alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, per la seva part, va reclamar recentment "prudència" davant de la possibilitat de reconvertir oficines en habitatges: "Un plantejament no s'improvisa en dos dies, ni es modifica perquè la conjuntura econòmica canviï". De fet, l'anterior consistori d'Ada Colau ja va modificar la planificació perquè el 22@Nord, ubicat en el triangle format per l'avinguda Diagonal, Gran Via i Rambla Prim, acollís més habitatge.
"Encara és aviat per valorar l'èxit o el fracàs del 22@, però el que està clar és que si a Barcelona cerques un edifici nou, amb grans espais, equipats amb l'última tecnologia i relativament cèntrics pràcticament només pots trobar-los allà", apunta una altra professional del sector que demana també anonimat. Algunes grans multinacionals presents al districte tecnològic són Amazon, Facebook, T-Systems, TravelPerk, Telefónica, Sanofi, Everis o Porsche.
Gonzalo Checa, soci de la consultora Parella, especialitzada en oficines, emmarca la situació que travessa el districte tecnològic amb la crisi actual del model d'oficines: "Nosaltres calculem que a les grans ciutats europees sobra el 20% del parc, com a mínim, per l'auge del teletreball que està disminuint les necessitats d'espai de les empreses". En aquest context, la demanda de lloguers s'alenteix i les companyies aposten per immobles en el centre de la ciutat amb l'objectiu d'atreure més fàcilment els empleats a les seves instal·lacions de feina. "El 22@ no es percep com el centre de la ciutat, però està ben comunicat i amb edificis moderns i de qualitat", apunta Txeca.
L'informe de l'Observatori dels barris de Poblenou recull que en els últims 23 anys s'ha construït al barri 952.509 metres quadrats de superfície bruta d'oficines, però que el pla urbanístic recull uns altres 1,5 milions de metres quadrats que encara no s'han començat a aixecar. És a dir, els promotors només han construït fins ara el 31% de les oficines previstes. "Pot ser que hàgim de començar a considerar que el projecte ha quedat sobredimensionat", diu Albert Valencia, membre de l'Observatori i un dels autors de l'estudi, en declaracions a ON ECONOMIA.